新(xīn)技術在現代物業管理(lǐ)中的運用

      在大多數人(rén)的觀念中，物業管理(lǐ)是勞動密集型行業。現實中，物業管理(lǐ)行業應該是勞動力密集與高科技發展并存、簡單傳統勞動與現代管理(lǐ)并存的。人(rén)們容易看到的是它所表現的最簡單勞動的這一(yī)面，但(dàn)要滿足人(rén)們的需求，實現物業管理(lǐ)對物業保值增值的承諾，需它的技術發展和現代管理(lǐ)的内容。

 一(yī)、物業管理(lǐ)行業要适應房(fáng)屋建築的技術發展

      物業管理(lǐ)是房(fáng)屋建築業的延續與支持行業。房(fáng)屋建築的技術發展直接推動着物業管理(lǐ)的技術發展。物業管理(lǐ)企業爲了(le)适應建築的變化(huà)必須對傳統的維修和清潔進行技術改進，并對下(xià)遊産品進行更新(xīn)。

      新(xīn)型建築材料的使用：由于結構的變化(huà)、環保的要求和人(rén)們對舒适度的要求不斷增高，建築材料是進步最快(kuài)的行業。現代化(huà)的建築設備系統大到供電、給排水、供暖、空調、電梯、通訊、電視接收系統，小到水龍頭、馬桶、電源開關等等。

      樓宇自動控制系統的應用已經成爲現代建築的必備設備，樓宇設備的技術發展造就(jiù)了(le)樓宇控制系統。爲降低(dī)人(rén)力成本及實現有效、及時、準确的遠程設備操作(zuò)，越來越多的建築采用了(le)自動控制系統。

      消防系統的普及和管理(lǐ)：随着大型建築和高層建築的發展，對火(huǒ)災的防範成爲物業管理(lǐ)技術發展的重點。除了(le)對客戶的宣傳教育，更多的是要用有效的設備和技術手段确保控制消除一(yī)切危險隐患。

二、物業管理(lǐ)企業要适應客戶的需求

      随着人(rén)們工作(zuò)生(shēng)活條件的不斷提高和建築功能(néng)不斷增加，對物業管理(lǐ)的技術發展提出了(le)要求。

      信息系統的發展：信息交換成爲建築的重要功能(néng)之一(yī)，這是現代社會的顯著特點。寫字樓内網絡系統在北京已經普及，寬帶已進入住宅和社區， Internet 成爲人(rén)們生(shēng)活的不可缺少的内容，就(jiù)連以往最常用的電話系統也(yě)已發展爲 IP 電話、會議通話和可視電話等等。無論是硬件還是軟件，物業管理(lǐ)都面對着飛速的技術發展和提高服務的需求。

      保安監控功能(néng)的要求：随着社會各方面的變化(huà)，人(rén)們對安全保障的需求越來越高。從自家安裝的鐵門窗到小區整體的安全監控系統，包括遠紅外線設防、電子(zǐ)巡更系統、形形色色的門禁系統、緊急事(shì)件的報警系統以及各類識别系統的投入使用。

      停車設備和設施的發展：無論何種樓宇從入住的第一(yī)天起，停車管理(lǐ)就(jiù)是一(yī)個令物業經理(lǐ)感到最有挑戰的工作(zuò)。由于占地面積限制和車輛數量的增加，各種新(xīn)型的停車場和設備正在湧進市(shì)場，立體的、自動的、記費刷卡的、遠距離識别車輛的等等。

      智能(néng)化(huà)住宅：站(zhàn)在物業管理(lǐ)的角度必須看到兩個方面：其一(yī)是适度智能(néng)化(huà)的實現給人(rén)們生(shēng)活帶來方便，其控制系統的增加爲物業管理(lǐ)技術發展帶來挑戰。其二是人(rén)是建築的主人(rén)，一(yī)切功能(néng)和技術的進步是爲人(rén)服務的，智能(néng)化(huà)的目的是方便人(rén)與外界的溝通，最終效果是使人(rén)得到更周到和更個性化(huà)的物業服務。

三、物業管理(lǐ)企業要适應環境保護的技術發展

      物業管理(lǐ)行業的特點 —— 使建築和環境更好(hǎo)(hǎo)地爲人(rén)所用，從道義上(shàng)而且從建築本身(shēn)和人(rén)們對建築和環境的使用上(shàng)以及對資源的消費上(shàng)都有重大的責任實施環境保護。一(yī)些(xiē)先進的物業管理(lǐ)行業已經建立了(le) ISO14001 環境管理(lǐ)體系。

      減少能(néng)源的消費：現代建築能(néng)源的消耗越來越大是因爲人(rén)們對使用和感官舒适度的追求越來越高，電的耗用尤以爲甚。物業管理(lǐ)工程技術人(rén)員要投入大量的精力研究各種設備的運行時如(rú)何保證節約能(néng)源的要求，并要大力推進節能(néng)型設備的使用。加強節能(néng)型設備的改造，我司所管理(lǐ)的中國人(rén)壽大廈，近兩年，持續把節能(néng)降耗的技改工作(zuò)列爲工作(zuò)重點，除大廈主要系統均改爲變頻控制外，對大廈裙樓滾梯加裝人(rén)體感應裝置、對車場照明及外圍泛光照明安裝了(le)節電穩壓裝置等，在不影響正常使用的同時，約降低(dī)上(shàng)述設備耗電量的 20% 以上(shàng)。另一(yī)方面環保性的能(néng)源開發也(yě)令人(rén)期待，如(rú)太陽能(néng)發電系統等。與電同等重要的另一(yī)個環境因素是水的消耗。水是地球最寶貴的資源，物業管理(lǐ)行業在節水的問題上(shàng)應該大有所爲。我們通過對人(rén)壽大廈公共浴室加裝流量控制器(qì)一(yī)項改造，就(jiù)每年節約生(shēng)活熱水近萬噸，同時，每天使用中水系統，可以節約用水近百噸。

      增加園林綠化(huà)的投入：當人(rén)們羨慕南(nán)方花園般的城市(shì)和社區時，都也(yě)許會更理(lǐ)解工人(rén)的綠化(huà)工作(zuò)之艱辛。例如(rú)，選擇合适的品種、适合本地生(shēng)長而又不帶來生(shēng)态平衡的其他問題，即不産生(shēng)任何副作(zuò)用。

廢棄物的排放(fàng)和處理(lǐ)：按照 ISO14001 環境管理(lǐ)體系的要求，物業管理(lǐ)涉及的廢棄物包括生(shēng)活消費垃圾、污水、廢氣（餐廳和廚房(fáng)）等等。

      當物業管理(lǐ)行業認識到保護環境是自己的責任後，小心不要使自己的工作(zuò)爲環境帶來新(xīn)的損害也(yě)是很重要的。例如(rú)本行業是清潔劑的大量使用者，選擇無污染的清潔劑便是對社會環保的一(yī)個貢獻，由此便産生(shēng)了(le)對降低(dī)污染的清潔技術和設備的開發使用。

      除此之外，對噪音(yīn)的控制、對不可回收物品的使用的控制（白色污染）等都是物業管理(lǐ)行業每天面對的問題。對環境保護隻有清楚地認識到環境因素的所在，并開始采取行動逐步解決才真正做到可持續發展。

四、物業管理(lǐ)企業自身(shēn)需要提高服務質量和降低(dī)成本

      上(shàng)述若幹問題基本是物業管理(lǐ)行業自身(shēn)業務及關聯行業所涉及的技術問題，需要發展商(shāng)、建築商(shāng)、業主以及整個社會與物業管理(lǐ)行業共同推動發展。作(zuò)爲物業管理(lǐ)行業，由于它的服務性質，從一(yī)開始就(jiù)面對着提高服務質量和降低(dī)管理(lǐ)成本的挑戰，而實現這一(yī)目标不僅要有正确的經營服務理(lǐ)念，也(yě)需要技術發展的配合。

      針對物業管理(lǐ)的特點，在通過 ISO9000 、 14001 認證後，開發并投入使用網絡系統，給有需要的員工配備 PDA 掌上(shàng)電腦及便攜式打印機，初步實現了(le)無紙化(huà)辦公。

      綜上(shàng)所述不難得出：科學技術的發展要求物業管理(lǐ)行業順應人(rén)類社會進步的發展趨勢，物業公司要滿足客戶的不斷變化(huà)的需求對科學技術的發展也(yě)是促進。物業公司隻有在不斷學習使用新(xīn)技術，才能(néng)保證房(fáng)屋建築保值增值，努力滿足人(rén)們日益提高的居住生(shēng)活和工作(zuò)的需要。