物業經營管理(lǐ)财務報表分(fēn)析

一(yī)、财務報告的構成與内容

企業财務報告又稱财務會計報告，是以企業的日常核算(suàn)資料爲依據，以表格爲主要形式，反映、提供和傳輸企業财務信息的書面報告文件，是企業經營管理(lǐ)水平的綜合反映。

企業财務報告是傳輸企業财務信息的重要工具和載體。它所提供和傳輸的财務信息主要包括企業某一(yī)特定日期的财務狀況以及某一(yī)會計期間的經營成果以及現金(jīn)流量等。這些(xiē)信息既有對外的一(yī)面，又有對内的一(yī)面；既可以滿足外部用戶的信息要求，同時對企業内部的經營決策也(yě)具有非常重要的價值。所以，企業應該認真做好(hǎo)(hǎo)财務報告編制工作(zuò)，企業負責人(rén)要對本企業财務報告的真實性、完整性負責。任何組織或個人(rén)不得授意、指使、強令企業編制和對外提供虛假的或隐瞞重要事(shì)實的财務報告。

财務報告可分(fēn)爲年度、半年度、季度和月(yuè)(yuè)度财務報告。根據國務院《企業财務會計報告條例》的規定，企業的财務報告包括會計報表和文字報告兩部分(fēn)。

(一(yī))會計報表部分(fēn)

會計報表又稱财務報表，是在日常會計核算(suàn)的基礎上(shàng)，按照一(yī)定的指标體系，總括地反映物業管理(lǐ)企業在一(yī)定時期内的資産、負債及所有者權益的狀況、經營成果和理(lǐ)财過程的書面文件，是物業管理(lǐ)企業的償債能(néng)力、獲利能(néng)力和經營管理(lǐ)效率等的集中反映。會計報表是會計核算(suàn)的最終産品，是物業管理(lǐ)企業向其信息使用者提供财務信息的基本形式。一(yī)套完整的會計報表通常由主表和附表組成。

1．主表

主表即企業在會計期末編制的主要會計報表，包括資産負債表、利潤表、現金(jīn)流量表和不需對外報送的成本報表。其中，前三張報表是企業的基本财務報表。這幾張報表相互結合，全面地反映了(le)企業的财務狀況、經營成果、現金(jīn)淨流量和成本狀況。

(1)資産負債表。資産負債表是反映物業管理(lǐ)企業在某一(yī)特定時日(如(rú)年末、季末、月(yuè)(yuè)末)财務狀況的财務報表，是企業的基本會計報表之一(yī)。它把企業的資産、負債和所有者權益三個方面的内容按照會計等式：“資産=負債＋所有者權益”列示，且對三者作(zuò)了(le)進一(yī)步的分(fēn)類、項目排列和對照關系，從而形成了(le)便于閱讀财務報告的結構。熟悉資産負債表的内容和結構，是進一(yī)步分(fēn)析和利用資産負債表所揭示的财務信息的基礎。

資産負債表揭示的财務信息主要有三個方面：

1)企業擁有并可利用的經濟資源，包括資産總額、結構和分(fēn)布情況。由此可以進一(yī)步揭示資産結構的合理(lǐ)性和資産的流動性(即變現能(néng)力)的高低(dī)。可用于評價物業管理(lǐ)企業償債能(néng)力的強弱。

2)揭示了(le)企業負債的水平與構成等。企業負債水平及其構成等信息，尤其是長短期債務的數量和比例關系，爲分(fēn)析企業的資本結構和财務風險提供了(le)基礎。

3)表明了(le)企業所有者權益的多少、構成狀況等。由于所有者權益是剩餘權益，将這一(yī)信息與企業的債務信息進行對比，可以反映企業的資本結構狀況，并進而揭示出企業财務風險的大小。

4)有助于揭示企業财務狀況的變動信息。通過對不同時期資産負債表的比較分(fēn)析，還有助于了(le)解企業财務狀況的變動趨勢，從而增進對企業償債能(néng)力和經營風險等的認識。

(2)利潤表。利潤表又稱損益表，是反映物業管理(lǐ)企業在一(yī)定時期内經營業績或經營成果及其分(fēn)配情況的會計報表。它反映了(le)企業在一(yī)定期間的收入和相應的費用、成本，以及最終形成的損益。利潤表按月(yuè)(yuè)編制和報送，也(yě)是企業經營管理(lǐ)者應該分(fēn)析的報表。通過對利潤表的分(fēn)析，可以了(le)解以下(xià)内容：

1)一(yī)定時期企業的盈虧狀況。利潤表可以直觀地反映物業管理(lǐ)企業在一(yī)定時期内的盈虧情況，從而爲評價管理(lǐ)層履行委托代理(lǐ)或受托責任的好(hǎo)(hǎo)壞提供了(le)依據。

2)企業盈虧的原因及構成。利潤表提供了(le)财務報告分(fēn)析所需要的中間數字，有利于揭示企業盈虧的形成、原因及構成，并可對企業的獲利能(néng)力作(zuò)出預測。

3)有助于評估企業的獲利能(néng)力。通過對損益表進行分(fēn)析，了(le)解物業管理(lǐ)企業收入、成本費用的水平和構成，掌握其變動趨勢及原因，有助于正确評價物業管理(lǐ)企業的獲利能(néng)力。

(3)現金(jīn)流量表。現金(jīn)流量表是用于提供企業在一(yī)定會計期間内經營活動、投資活動和籌資活動産生(shēng)的現金(jīn)及其等價物流入和流出信息的會計報表。通過現金(jīn)流量表的分(fēn)析，可以了(le)解以下(xià)内容：

1)企業現金(jīn)的來源和去向，以及企業的現金(jīn)增減變動情況如(rú)何。籍此可了(le)解和判斷物業管理(lǐ)企業的支付能(néng)力、償債能(néng)力和周轉能(néng)力。

2)企業現金(jīn)流量的構成。這有助于物業管理(lǐ)企業編制現金(jīn)流量計劃、組織現金(jīn)調度、合理(lǐ)地使用現金(jīn)、作(zuò)出科學的投資和信貸政策。

3)企業淨現金(jīn)流量的多少。這有助于分(fēn)析企業收益質量及影響現金(jīn)淨流量的因素。

(4)成本表。成本報表是反映物業管理(lǐ)企業一(yī)定期間的經營管理(lǐ)費用、成本的水平及構成情況的報表，它可以包括各個部門的成本費用表。成本報表解釋的信息有助于考核和分(fēn)析物業管理(lǐ)經營管理(lǐ)成本費用的構成和支付情況，有利于加強成本管理(lǐ)和控制，促進企業降低(dī)成本、節約費用，提高經濟效益。物業管理(lǐ)企業的成本費用屬于商(shāng)業秘密，所以成本報表不對外報送或公布，但(dàn)對企業内部的成本管理(lǐ)意義重大，因而必須定期編制和分(fēn)析。

2．附表

附表是指對主表中的某一(yī)項或幾項指标或内容提供更爲詳細情況的補充性報表。這些(xiē)報表包括兩類：一(yī)類是《企業會計制度》規定的，另一(yī)類是企業内部管理(lǐ)需要的。

企業會計制度規定必須編制和報送的附表是：

(1)資産負債表附表

1)資産減值準備明細表。它是反映企業一(yī)定會計期間資産減值準備增減變動情況的報表。編制資産減值準備明細表的目的是全面反映企業資産減值準備的情況，爲會計報表使用者提供深入分(fēn)析企業資産減值情況、對企業未來發展前景進行預測的有用信息。

2)股東權益增減變動表。該表是反映企業在某一(yī)特定日期股東權益增減變動的報表。股東權益增減變動表全面反映了(le)企業的股東在年度内增減變動情況，便于會計信息使用者深入分(fēn)析股東權益的增減變化(huà)情況，進而對企業的保值增值情況作(zuò)出正确的判斷，爲決策提供有用的信息。

3)應交增值稅明細表。它是反映企業一(yī)定時期應交增值稅和未交增值稅情況的報表。按月(yuè)(yuè)編制。通過該表，可以了(le)解企業期初未抵扣的數額，當期發生(shēng)的銷項稅額、當期抵扣情況和未交增值稅數額。

(2)利潤表附表

1)利潤分(fēn)配表。利潤分(fēn)配表時反映企業在一(yī)定時期利潤分(fēn)配情況和年末未分(fēn)配利潤的結餘情況的報表。按月(yuè)(yuè)編制。

2)分(fēn)部報告。分(fēn)部報告時企業對外提供的财務報告中，按照确定的企業内部組成部分(fēn)(業務分(fēn)部和地區分(fēn)部)提供各組成部分(fēn)有關收入、資産和負債等有關信息的報告。分(fēn)部報告所反映的會計信息能(néng)夠幫助使用者評估不同的因素對企業的影響，有利于更好(hǎo)(hǎo)地理(lǐ)解企業以往的經營業績和對企業未來發展趨勢進行判斷。

企業内部管理(lǐ)和外部審計需要編制和報送的附表是：貨币資金(jīn)明細表、應收賬款明細表、其他應收款明細表、存貨明細表、待攤費用明細表、長期投資明細表、固定資産明細表、在建工程明細表、無形資産明細表、短期借款明細表、應付賬款明細表、預售賬款明細表、預提費用明細表、産品生(shēng)産成本明細表、主要産品單位成本表、制造費用明細表、管理(lǐ)費用明細表、财務費用明細表、營業費用明細表。這些(xiē)附表對資産負債表和利潤表的主要項目作(zuò)了(le)進一(yī)步的說明，幫助使用者了(le)解這些(xiē)項目的具體内容，深化(huà)對報表的分(fēn)析。

(二)文字報告部分(fēn)

許多會計報表數字不能(néng)表達數字背後隐含的信息，需要通過文字部分(fēn)來加以說明。文字報告主要包括會計報表附注和财務情況說明書兩部分(fēn)。

1．會計報表附注

會計報表附注是對報表的補充說明和具體解釋，是閱讀和分(fēn)析會計報表的基礎。它一(yī)般包括如(rú)下(xià)内容：

(1)企業基本情況。

(2)不符合基本會計假設的說明。

(3)重要會計政策和會計估計及其變更原因及其對财務狀況和經營成果的影響。主要包括以下(xià)内容：會計政策變更的内容與理(lǐ)由；會計政策變更的影響數；累計影響數不能(néng)合理(lǐ)确定的理(lǐ)由；會計估計變更的内容與理(lǐ)由；會計估計變更的影響數；會計估計變更的影響數不能(néng)合理(lǐ)确定的理(lǐ)由；重大會計差錯的内容；重大會計差錯的更正金(jīn)額。經營管理(lǐ)者通過對這些(xiē)資料的閱讀，能(néng)夠對不同的企業或同一(yī)企業的前後期的财務狀況、經營成果作(zuò)出科學的評價。

(4)或有事(shì)項的說明。經營管理(lǐ)者應重點了(le)解企業的或有負債。或有負債包括對外提供的擔保、已貼現的商(shāng)業承兌彙票(piào)和未決訴訟。這些(xiē)或有負債很可能(néng)導緻企業未來經濟利益的流出，經營管理(lǐ)者應給予充分(fēn)注意。特别注意會計報表附注中說明的或有負債形成的原因、預計對企業财務情況産生(shēng)的影響和獲得補償的可能(néng)性。

(5)資産負債表日後事(shì)項的說明。資産負債表日後事(shì)項是指編制年度資産負債表日(通常是指每年的12月(yuè)(yuè)31日)至财務會計報告批準報出日中間發生(shēng)的需要調整或說明的事(shì)項。包括已證實的資産損失和永久性減值、已經确定獲得的或支付的賠償；股票(piào)和債券的發行、對一(yī)個企業的巨額投資、自然災害導緻的資産損失、企業合并或企業控制股權的出售、外彙彙率發生(shēng)重大變動等。這些(xiē)事(shì)項的發生(shēng)會對會計報表的數字産生(shēng)重大或比較大的影響。

(6)關聯方關系及其交易的說明。經營管理(lǐ)者應重點了(le)解關聯方關系的性質、交易類型和交易要素(交易金(jīn)額或相應的比例、未結算(suàn)項目的金(jīn)額或比例、定價政策等)。

(7)重要資産轉讓及其出售情況。經營管理(lǐ)者應重點了(le)解轉讓與出售的原因及其對企業财務狀況和經營成果産生(shēng)的影響。

(8)企業合并、分(fēn)立的說明。經營管理(lǐ)者應重點了(le)解企業合并、分(fēn)立後，對财務狀況和經營成果産生(shēng)的影響。

(9)重大投資、融資活動。經營管理(lǐ)者應重點了(le)解投資或融資的原因、方式和金(jīn)額；接受投資方的基本情況、投資後對企業财務狀況和經營成果的影響；融資所得資金(jīn)的使用、債務融資導緻的未來現金(jīn)流出預計。

(10)會計報表中重要項目的明細資料。經營管理(lǐ)者應重點了(le)解這些(xiē)項目的構成、對企業财務狀況和經營成果的影響。

(11)合并會計報表的說明。說明合并範圍的确定原則；本年度合并報表範圍如(rú)發生(shēng)變更，應說明發生(shēng)變更的内容與理(lǐ)由。

(12)有助于理(lǐ)解和分(fēn)析會計報表需要說明的其他事(shì)項。

企業的經營管理(lǐ)者在閱讀和分(fēn)析會計報表之前，應仔細閱讀會計報表附注。首先，可以對報表數字的形式及數字背後的因素有更深刻的理(lǐ)解；其次，當需要對下(xià)屬企業進行相互比較的時候，可以了(le)解各企業的會計政策及其區别從而使各企業提供的會計報表資料具有可比性，能(néng)客觀地評價不同企業的資金(jīn)狀況和經營成果，對其業績作(zuò)出科學的評價。

2．财務狀況說明書

财務狀況說明書是企業對自身(shēn)的财務狀況和經營成果作(zuò)出的自我評價。通過閱讀會計報表和會計報表附注，對企業的基本情況有了(le)比較全面和具體的了(le)解，但(dàn)是還有一(yī)些(xiē)信息不能(néng)充分(fēn)的表達和揭示，編制财務情況說明書就(jiù)是爲了(le)更全面地說明有關财務狀況。閱讀财務情況說明書可以對企業的情況有更全面、深刻的理(lǐ)解；可以更客觀地評價企業經營管理(lǐ)者的業績。它不是閱讀和分(fēn)析會計報表的基礎，而是閱讀和分(fēn)析會計報表的總結。

财務情況說明書一(yī)般應包括：(1)企業生(shēng)産經營的基本情況。(2)利潤實現和分(fēn)配情況。(3)資金(jīn)增減和周轉情況。(4)對企業财務狀況、經營成果和現金(jīn)流量有重大影響的其他事(shì)項。

二、财務報告分(fēn)析的概念與形式

(一(yī))财務報告分(fēn)析的概念與特征

财務報告分(fēn)析是指以财務報告所反映的各類信息爲依據和起點，采用科學的評價标準和适用的分(fēn)析方法，遵循規範的分(fēn)析程序，有重點、針對性地分(fēn)析和評價物業管理(lǐ)企業的财務狀況和經營成果，正确判斷企業在經營管理(lǐ)過程中的利弊得失、财務狀況及其發展趨勢，爲報告使用者投資與決策提供重要财務信息的一(yī)種分(fēn)析活動。

财務報告的産生(shēng)是一(yī)種“綜合”的過程，它把物業管理(lǐ)企業的各種經營管理(lǐ)業務，按照一(yī)定的規則加以分(fēn)類、彙總，從而在整體上(shàng)反映了(le)企業的财務狀況。财務報告分(fēn)析則把這個整體分(fēn)解爲簡單的組成部分(fēn)，找出這些(xiē)部分(fēn)的本質屬性和彼此之間的關系，并從中揭示企業經營管理(lǐ)的内部聯系，更深刻地認識和把握企業的财務狀況。通過财務報告分(fēn)析，包括對報表數據進一(yī)步加工，進而說明某些(xiē)方面的具體問題，從而對企業的财務狀況是否穩健，經營管理(lǐ)是否有效，企業前景是否光明，報表數據是否真實等問題作(zuò)出有事(shì)實根據的結論。這些(xiē)結論有助于物業管理(lǐ)企業挖掘潛力、改進工作(zuò)、實現企業的理(lǐ)财目标，也(yě)是财務報告有關使用者合理(lǐ)實施投資決策的重要步驟。

财務報告分(fēn)析具有三個特征：

第一(yī)，拓展性。财務報告分(fēn)析是在财務報告所披露的信息的基礎上(shàng)，進一(yī)步提供和利用财務信息，是以财務報告爲依據進行的，是财務報告編制工作(zuò)的延續和拓展。

第二，判斷性。财務報告分(fēn)析中，通過比較，觀察指标的數量及其差異、趨勢等方面的變化(huà)，了(le)解發生(shēng)變化(huà)的原因，從而對企業的經營管理(lǐ)活動作(zuò)出判斷，在分(fēn)析和判斷的基礎上(shàng)再作(zuò)出評價和預測。

第三，依耐性。财務報告分(fēn)析要清楚反映出物業管理(lǐ)企業經營管理(lǐ)情況及其績效的多方面因素，就(jiù)必須采用科學的評價标準和多種适用的分(fēn)析方法，而且把單個方面的分(fēn)析和整體分(fēn)析相結合。所以，财務報告分(fēn)析對科學的評價标準和适用的分(fēn)析方法有較高的依耐性。

(二)财務報告分(fēn)析的主要形式

1．内部分(fēn)析與外部分(fēn)析

根據分(fēn)析的主體不同，财務報告分(fēn)析可分(fēn)爲内部分(fēn)析和外部分(fēn)析兩種：

(1)内部分(fēn)析是指物業管理(lǐ)企業對企業财務狀況進行的内部分(fēn)析。其目的是判斷和評價企業經營管理(lǐ)是否正常、順利，及時準确地發現企業的成績與不足，爲企業未來經營管理(lǐ)的順利進行，提高經濟效益指明方向。

(2)外部分(fēn)析是指物業管理(lǐ)企業外部的投資者、債權人(rén)及政府部門，根據各自需要或分(fēn)析目的，對企業的有關情況進行的分(fēn)析。在現代企業制度下(xià)，外部财務報告分(fēn)析是财務報告分(fēn)析的重要或基本形式。

當然，内部分(fēn)析和外部分(fēn)析并不是孤立或隔離的，要保證财務報告分(fēn)析的準确性，内部分(fēn)析也(yě)應從外部分(fēn)析的角度進行，而外部分(fēn)析也(yě)應考慮或參考内部分(fēn)析的結論，以避免出現片面性。

2．全面分(fēn)析與專題分(fēn)析

根據分(fēn)析的内容和範圍的不同，财務報告分(fēn)析可以分(fēn)爲全面分(fēn)析和專題分(fēn)析。

(1)全面分(fēn)析是指對物業管理(lǐ)企業在一(yī)定時期的經營管理(lǐ)各方面的情況進行系統、綜合、全面的分(fēn)析和評價。全面分(fēn)析的目的是找出企業經營管理(lǐ)過程中帶有普遍性的問題，全面總結企業在這一(yī)時期的成績與問題，爲協調物業管理(lǐ)企業各部門的關系，做好(hǎo)(hǎo)下(xià)期經營管理(lǐ)活動安排提供依據。全面分(fēn)析通常在年終進行，形成綜合、全面的财務報告分(fēn)析報告。

(2)專題分(fēn)析是指根據分(fēn)析主體或分(fēn)析目的的不同，對企業經營管理(lǐ)過程中某一(yī)環節或某一(yī)方面存在的突出問題進行分(fēn)析，投資者或債權人(rén)對自己關心的某一(yī)方面的問題進行分(fēn)析等，都屬于專題分(fēn)析。專題分(fēn)析能(néng)及時、深入地揭示企業在某方面的财務狀況，爲分(fēn)析者提供詳細的資料信息，對解決物業管理(lǐ)企業的關鍵性問題有重要的意義。

在财務報告分(fēn)析中，應将全面分(fēn)析和專題分(fēn)析結合起來，這樣才能(néng)全面、深入地揭示物業管理(lǐ)企業的問題，正确地評價企業的各方面的狀況。

3．财務報表分(fēn)析與内部報表分(fēn)析

财務報告分(fēn)析從分(fēn)析資料角度劃分(fēn)，可分(fēn)爲财務報表分(fēn)析和内部報表分(fēn)析兩種。

(1)财務報表分(fēn)析是财務報告分(fēn)析的最基本形式。根據報表的種類不同又可分(fēn)爲資産負債表分(fēn)析、利潤表分(fēn)析和現金(jīn)流量表分(fēn)析三種。由于财務會計報表之間是相互聯系、相互制約的，因此，财務報表分(fēn)析不能(néng)僅對某一(yī)報表孤立進行分(fēn)析，而應将全部财務報表分(fēn)析結合起來，這樣才能(néng)得出正确的結論。

(2)内部報表分(fēn)析是對财務報告分(fēn)析的必要補充，對内部報表的分(fēn)析更有利于揭示物業管理(lǐ)企業經營管理(lǐ)中存在的問題或不足，這對企業經營管理(lǐ)者尤爲重要。

4．趨勢分(fēn)析、現狀分(fēn)析、潛力分(fēn)析

從分(fēn)析的時期和目的角度劃分(fēn)，可分(fēn)爲趨勢分(fēn)析、現狀分(fēn)析和潛力分(fēn)析三種：

(1)趨勢分(fēn)析是指對物業管理(lǐ)企業某個時期各單位時間的總體财務變動狀況或某個财務指标的變動情況所作(zuò)的分(fēn)析，借以評價企業的發展趨勢。趨勢分(fēn)析是财務報告分(fēn)析的基本形式之一(yī)，它不僅有利于評價過去，而且有利于指導現在和預測未來。

(2)現狀分(fēn)析是财務分(fēn)析的最基本和最主要的形式。它是指對物業管理(lǐ)企業财務活動所進行的分(fēn)析，以評價企業當期的各項經營和财務活動狀況。現狀分(fēn)析最真實地反映了(le)企業營運狀況、盈利狀況、權益狀況、資産狀況以及償債能(néng)力狀況的現狀，爲投資者、經營者、債權人(rén)及其他有關部門和人(rén)員提供了(le)了(le)解企業，作(zuò)出決策的直接依據。通過對不同企業現狀的分(fēn)析，還可反映企業在物業管理(lǐ)行業中所處的地位，發現自己的差距和不足，爲企業改進工作(zuò)、制定正确的經營發展目标提供依據。

(3)潛力分(fēn)析是在趨勢分(fēn)析和現狀分(fēn)析的基礎上(shàng)，結合企業資源變動狀況和經營目标，對企業未來發展能(néng)力的估價與判斷。潛力分(fēn)析對于經營者、投資者和債權人(rén)都是至關重要的。潛力分(fēn)析的正确與否，決定着決策的正确與否。需要指出的是，根據潛力分(fēn)析進行決策時，必須考慮不同潛力的風險程度。

趨勢分(fēn)析、現狀分(fēn)析及潛力分(fēn)析是相互聯系的。進行财務報告分(fēn)析，不能(néng)将它們隔裂開來，孤立地使用某一(yī)種形式則可能(néng)得出片面的結論。

三、财務報告分(fēn)析的主要方法

(一(yī))比率分(fēn)析法

比率分(fēn)析法是财務報告分(fēn)析是基本最重要的方法，它實質上(shàng)是将影響财務狀況、經營成果的兩個或兩個以上(shàng)相關因素聯系起來，通過計算(suàn)比率，反映它們之間的關系，借以評價企業财務狀況、經營成果的一(yī)種分(fēn)析方法。比率分(fēn)析法主要包括相關指标比率分(fēn)析法、構成比率分(fēn)析法以及效率比率分(fēn)析法三種。

相關指标比率分(fēn)析法是計算(suàn)兩個性質不同、卻又相關的指标之間的比率，并進行數量分(fēn)析的方法。即比率的分(fēn)子(zǐ)與分(fēn)母是兩個性質完全不同的指标，但(dàn)又有内在聯系，計算(suàn)出一(yī)個相對值，來分(fēn)析企業的财務狀況或經營成果。這樣的比率指标包括資産負債率、流動比率、總資産報酬率、成本負債率以及主營業務利潤率等。

構成比率分(fēn)析法是計算(suàn)某項指标的某個組成部分(fēn)占總體的比重，并進行數量分(fēn)析的方法。這種方法在進行物業管理(lǐ)成本和各項費用的分(fēn)析時尤爲常用。利用這種分(fēn)析方法，可以分(fēn)析營業費用、管理(lǐ)費用等的構成是否合理(lǐ)，找出成本管理(lǐ)和控制的重點。

效率比率分(fēn)析法是物業經營管理(lǐ)活動中所費與所得的比率，反映物業管理(lǐ)投入與産出的關系。利用效率比率指标，可以進行得失比較，考察物業管理(lǐ)企業的經營成果，評價其經濟效益。如(rú)将利潤項目同成本、資本等項目比較，可以計算(suàn)出成本利潤率、資本利潤率等利潤率指标，可以從不同的角度考察比較企業獲利能(néng)力的高低(dī)及其增減變化(huà)情況。

實際運用中需要注意的是，比率分(fēn)析法隻适用于某些(xiē)方面，其揭示信息的範圍也(yě)有一(yī)定局限，更爲重要的是，還必須以比率所揭示的信息爲起點，結合其他有關資料和實際情況，作(zuò)更深層次的探究，才能(néng)作(zuò)出正确的判斷和評價。

(二)比較分(fēn)析法

比較分(fēn)析法是财務報告分(fēn)析中最常用的一(yī)種基本方法。它是将實際數同特定的各種标準(基數)相比較，從數量上(shàng)确定其差異，并找出産生(shēng)差異的原因及其影響程度，爲改進物業經營管理(lǐ)提供參考的一(yī)種分(fēn)析方法。這種方法可以應用于各種報表的分(fēn)析。

比較分(fēn)析法中的數據有絕對數和相對數兩種。所謂絕對數比較，即利用财務報告中兩個或兩個以上(shàng)的絕對數進行比較，以揭示其數量差異。例如(rú)企業上(shàng)年收取的物業管理(lǐ)費金(jīn)額和本年收取的物業管理(lǐ)費金(jīn)額的直接比較。而相對數比較則是利用财務報告中有相關關系的數據的相對數進行對比，如(rú)将絕對數換算(suàn)成百分(fēn)比、結構比重、比率等進行對比，以揭示相對數之間的差異。

在财務報告分(fēn)析中經常使用的比較标準有：本期實際與預定目标、計劃或定額比較；本期實際與上(shàng)年同期實際，本年實際與上(shàng)年實際或曆史最好(hǎo)(hǎo)水平比較，以及與若幹期的曆史資料比較；本企業實際與國内外先進水平比較以及本企業實際與評價标準值進行比較。評價标準值是權威機構根據大量數據資料進行測算(suàn)而得出的客觀、公正、科學的價值，是一(yī)個比較理(lǐ)想的評價标尺。

就(jiù)具體方法而言，比較分(fēn)析法有橫向比較法和縱向比較法兩種。其中，橫向比較法又稱水平分(fēn)析法，是指将實際達到的結果同某一(yī)标準，包括某一(yī)期或數期财務報告中的相同項目的實際數據作(zuò)比較。這種比較可以是絕對數比較，也(yě)可以是相對數比較。縱向比較分(fēn)析法又稱垂直分(fēn)析法或動态分(fēn)析法，即以資産負債表、利潤表等财務報告中的某一(yī)關鍵項目爲基數項目，以其金(jīn)額爲100，而将其餘項目的金(jīn)額分(fēn)别計算(suàn)出各占關鍵項目金(jīn)額的百分(fēn)比，這個百分(fēn)比則表示各項目的比重，通過比重對各項目作(zuò)出判斷和評價。

采用比較分(fēn)析法時，應注意進行對比的指标必須是同質的，在經濟内容、計算(suàn)方法、計算(suàn)期(月(yuè)(yuè)、季、年度等)以及企業類型、經營規模、财務規模和目标等方面具有可比性。隻有這樣，比較的結果才具有實際意義和可用性。

四、财務報告分(fēn)析的一(yī)般過程

财務報告分(fēn)析工作(zuò)，一(yī)般應當按照以下(xià)步驟進行：

(一(yī))财務報告分(fēn)析準備階段

财務報告分(fēn)析準備階段主要由以下(xià)四個步驟組成：

1．明确财務報告分(fēn)析目的

明确财務報告分(fēn)析的目的是搜索與整理(lǐ)資料、選擇合适分(fēn)析方法、得出正确結論的前提。有了(le)分(fēn)析目的後，就(jiù)可以确定分(fēn)析的内容、範圍及重點，并由此制定分(fēn)析工作(zuò)方案。

2．确立财務報告分(fēn)析标準

分(fēn)析目的不同，分(fēn)析标準也(yě)不同。根據具體的目的，可以分(fēn)别采用相對标準、曆史标準與預算(suàn)标準等。隻有确立正确的分(fēn)析評價标準，才會得出準确的分(fēn)析結論。

3．制定财務報告分(fēn)析計劃

财務報告分(fēn)析計劃包括财務報告分(fēn)析人(rén)員組成及分(fēn)工、時間進度安排、拟采用的分(fēn)析方法等。這個計劃可以形成文件，也(yě)可能(néng)隻是口頭的。

4．搜索整理(lǐ)财務報告分(fēn)析資料

資料的搜集整理(lǐ)需要注意三個方面的問題：一(yī)是要根據分(fēn)析的目的和計劃進行；二是要注意及時性、完整性和準确性；三是要注意經常性、一(yī)般性的資料搜集與整理(lǐ)。搜集、整理(lǐ)和核實資料是保障分(fēn)析質量和分(fēn)析工作(zuò)順利進行的基礎性程序。

(二)财務報告分(fēn)析實施階段

财務報告分(fēn)析實施階段，即具體分(fēn)析階段，是在财務報告分(fēn)析準備階段的基礎上(shàng)進行的。它主要包括以下(xià)三個步驟：

1．報告整體分(fēn)析

它主要是指運用一(yī)些(xiē)分(fēn)析方法對各主要财務報表和相關管理(lǐ)會計報表等進行的全面分(fēn)析，它對全面反映企業經營管理(lǐ)狀況與财務狀況有重要的作(zuò)用。該種分(fēn)析的關鍵是選用适宜的分(fēn)析方法。

2．财務指标分(fēn)析

财務指标能(néng)準确反映企業的财務狀況。财務指标分(fēn)析是對各種财務指标，尤其是财務比率指标進行的分(fēn)析，是财務分(fēn)析的一(yī)種重要方法或形式。該分(fēn)析的關鍵是正确選擇與計算(suàn)各種财務指标。

3．基本因素分(fēn)析

基本因素分(fēn)析就(jiù)是從深層次的原因着手，對一(yī)些(xiē)主要指标的影響因素進行的定量分(fēn)析，以确定各因素對其影響的方向和程度，爲企業财務評價提供最基本的依據。

(三)财務報告分(fēn)析報告階段

财務報告分(fēn)析報告階段是财務分(fēn)析實施階段的繼續，具體看又可分(fēn)爲三個步驟：

1．得出财務報告分(fēn)析結論

分(fēn)析結束後，要對分(fēn)析的對象作(zuò)出中肯的評價，得出明确的結論，這個結論的正确如(rú)否是判斷财務報告分(fēn)析質量的惟一(yī)标準。

2．提出可行的措施建議

财務報告分(fēn)析的目的是爲了(le)發現問題和解決問題。因此，分(fēn)析報告中應當包括分(fēn)析人(rén)員針對分(fēn)析過程中發現的矛盾和問題所提出的改進措施或建議。這些(xiē)切實可行的措施或建議是解決問題的重要參考或依據。

3．編寫财務報告分(fēn)析報告

分(fēn)析結束以後，要把财務報告分(fēn)析的基本問題、财務報告分(fēn)析結論，以及針對問題提出的措施建議以書面的形式表示出來，爲财務報告分(fēn)析的需求主體提供決策依據。編寫财務報告分(fēn)析報告是财務報告分(fēn)析的最後步驟。