廣州市(shì)物業服務收費管理(lǐ)實施細則

第一(yī)條 爲規範我市(shì)物業管理(lǐ)服務收費行爲，保障業主和物業管理(lǐ)企業的合法權益，根據國務院《物業管理(lǐ)條例》和國家發展改革委、建設部 
    《物業服務收費管理(lǐ)辦法》以及省物價局、建設廳《關于貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理(lǐ)辦法〉的通知》、《廣州
市(shì)物業管理(lǐ)辦法》，結合實際，制定本實施細則。 
    第二條 物業服務收費是指物業管理(lǐ)企業按照物業服務合同的約定，對房(fáng)屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護相關區域
的環境衛生(shēng)和秩序，向業主所收取的費用。 
    第三條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市(shì)場競争機制選擇物業管理(lǐ)企業；鼓勵物業管理(lǐ)企業開展正當的價格競争，禁止價格欺詐，促進
物業服務收費通過市(shì)場競争形成。 
    第四條 物業服務收費應當遵循合理(lǐ)、公開以及費用與服務水平相适應的原則。 
    第五條 市(shì)和區、縣級市(shì)政府價格主管部門會同同級房(fáng)地産行政主管部門負責本行政區域内物業服務收費的管理(lǐ)工作(zuò)。 
    第六條 業主與物業管理(lǐ)企業可以采取包幹制、酬金(jīn)制、組合制等形式約定計費方式。 
包幹制是指業主向物業管理(lǐ)企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理(lǐ)企業享有或者承擔的物業服務計費方式。 
酬金(jīn)制是指在預收的物業服務資金(jīn)中按約定比例或者約定數額提取酬金(jīn)支付給物業管理(lǐ)企業，其餘全部用于物業服務合同約定的支出， 
結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。 
組合制是指業主根據物業服務需要，分(fēn)服務項目聘請管理(lǐ)企業并支付費用的管理(lǐ)模式和計費方式。 
    第七條 實行包幹制、酬金(jīn)制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價。 
政府指導價由市(shì)政府價格主管部門會同房(fáng)地産行政主管部門根據物業管理(lǐ)服務等級标準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并
定期公布。具體收費标準由業主與物業管理(lǐ)企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。 
    第八條 實行組合制的普通住宅物業服務收費和高檔住宅、别墅物業服務收費以及非住宅物業服務收費實行市(shì)場調節價。 
實行市(shì)場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理(lǐ)企業在物業服務合同中約定。 
    第九條 建設單位與物業買受人(rén)簽訂的買賣合同，應當約定物業管理(lǐ)服務内容、服務标準、收費标準、計費方式及計費起始時間等内容，涉及物
業買受人(rén)共同利益的約定應當一(yī)緻。 
買賣合同約定的物業管理(lǐ)服務時間終止時，應當通過業主大會決定，由業主與物業管理(lǐ)企業按同類同一(yī)服務收費标準在物業服務合同中 
重新(xīn)約定。 
    第十條 實行物業服務費用包幹制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理(lǐ)企業的利潤。 
實行物業服務費用酬金(jīn)制的，預收的物業服務資金(jīn)包括物業服務支出和物業管理(lǐ)企業的酬金(jīn)。酬金(jīn)由雙方在物業服務合同中約定比例或
數額。物業服務成本或者物業服務支出構成一(yī)般包括以下(xià)部分(fēn)： 
    1．管理(lǐ)服務人(rén)員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 
    2．物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 
    3．物業管理(lǐ)區域清潔衛生(shēng)費用； 
    4．物業管理(lǐ)區域綠化(huà)養護費用； 
    5．物業管理(lǐ)區域秩序維護費用； 
    6．物業管理(lǐ)企業所管物業支付的辦公費用； 
    7．物業管理(lǐ)企業所管物業發生(shēng)的固定資産折舊； 
    8．物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用； 
    9．經業主同意的其它費用。 
    物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新(xīn)、改造費用，應當通過專項維修資金(jīn)予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務
成本。 
    第十一(yī)條 實行物業服務費用酬金(jīn)制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，爲所交納的業主所有，物業管理(lǐ)企業不得将其用于物業服務合同約
定以外的支出。 
    物業管理(lǐ)企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金(jīn)年度預決算(suàn)并每年不少于一(yī)次公布物業服務資金(jīn)的收支情況。 
    業主或者業主大會對公布的物業服務資金(jīn)年度預決算(suàn)和物業服務資金(jīn)的收支情況提出質詢時，物業管理(lǐ)企業應當及時答(dá)複。 
    第十二條 物業服務收費采取酬金(jīn)制方式，物業管理(lǐ)企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金(jīn)年度預決算(suàn)和物 
業服務資金(jīn)的收支情況進行審計。若一(yī)方對對方聘請的專業機構有異議的，應當雙方共同聘請同一(yī)專業機構對物業服務資金(jīn)度預決算(suàn)和物業服務資金(jīn)的收支情況進行審計。 
    第十三條 物業服務收費按法定産權面積計收。已辦理(lǐ)房(fáng)産證的，以房(fáng)産證記載的建築面積爲準，包括套内建築面積和分(fēn)攤的共有建築面積；未
辦産權證的，以物業買售合同中建築面積爲準。另有約定的除外。 
物業服務收費按月(yuè)(yuè)計收。除業主自願外，不得預收。 
    第十四條 住宅小區教育、醫療衛生(shēng)配套設施的物業服務收費，按低(dī)于該住宅物業和同期公布的廣州市(shì)普通住宅物業服務收費政府指導價最高浮
動上(shàng)限收費标準，由物業管理(lǐ)企業與業主或物業使用人(rén)在物業服務合同中約定。 
    第十五條 住宅小區内的商(shāng)業用途、辦公用途的物業，其收費标準可在該住宅小區物業服務收費标準的基礎上(shàng)浮，具體收費标準由物業管理(lǐ)企業
與商(shāng)業、辦公用房(fáng)的業主或物業使用人(rén)按同類同一(yī)服務收費标準在物業服務合同中約定。 
    第十六條 住宅小區的機動車停車場停放(fàng)保管服務收費标準按《廣州市(shì)機動車停放(fàng)保管服務收費管理(lǐ)辦法》執行。 
    第十七條 裝修管理(lǐ)服務費用和裝修保證金(jīn)由業主與物業管理(lǐ)企業約定，并應以書面形式明确，不進行裝修的不得收取。 
在業主裝修完畢後，經物業管理(lǐ)企業檢查驗收，沒有損壞公共部位、設備設施的，裝修保證金(jīn)應自檢查合格之日起15個工作(zuò)日内退還業 
主。除此以外，物業管理(lǐ)企業不得以任何名目向業主或者物業使用人(rén)收取占用超過3個月(yuè)(yuè)的押金(jīn)、保證金(jīn)。 
裝修産生(shēng)的垃圾餘泥由業主或物業使用人(rén)自行處理(lǐ)的，物業管理(lǐ)企業不得收費；委托物業管理(lǐ)企業處理(lǐ)的，清運費标準由業主與物業管
理(lǐ)企業協商(shāng)确定。 
    第十八條 物業管理(lǐ)企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，爲業主提供質價相符的服務。 
    第十九條 物業管理(lǐ)企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼标價，在物業管理(lǐ)區域内的顯著位置，将服務内容、服務标準以及收費項
目、收費标準等情況進行公示。 
    第二十條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或物業服務資金(jīn)。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或物
業服務資金(jīn)的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理(lǐ)企業可以依法追繳。 
業主與物業使用人(rén)約定由物業使用人(rén)交納物業服務費用或者物業服務資金(jīn)的，從其約定，業主負連帶交納責任。 
物業發生(shēng)産權轉移時，業主或者物業使用人(rén)應當結清物業服務費用或者物業服務資金(jīn)。 
    第二十一(yī)條 納入物業管理(lǐ)範圍的已竣工但(dàn)尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人(rén)的物業，物業服務費用或者物業服務資金(jīn)
由開發建設單位全額交納。 
    第二十二條 物業管理(lǐ)區域内，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理(lǐ)企業接受委托代收上(shàng)述費用
的，可按不超過委托收取總額3％或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續費，具體标準在雙方的委托合同中約定。物業管理(lǐ)企業
不得向業主收取手續費等額外費用。 
供水單位對未實行“一(yī)戶一(yī)表”的住宅小區，在“一(yī)戶一(yī)表”改造過渡期實行趸售水價，具體水價在不超過政府定價的範圍内由供水
單位與物業管理(lǐ)企業在委托合同中約定。 
住宅物業管理(lǐ)區域内走廊、樓梯、公共設施的公共水電費用和路(lù)燈用電費用以及電梯運行電費根據供電、供水企業制定的分(fēn)攤辦法合
理(lǐ)分(fēn)攤，另行收取。經業主大會同意，公共水電費用可納入物業服務收費統一(yī)收取。 
    第二十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理(lǐ)企業的同意後，按照規定辦理(lǐ)有關手
續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金(jīn)，也(yě)可以按照業主大會的決定使用。 
    第二十四條 物業管理(lǐ)企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重複收取性質和内容相同的費用。 
    第二十五條 物業管理(lǐ)企業接受業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。 
    第二十六條 政府價格主管部門會同房(fáng)地産行政主管部門，應當加強對物業管理(lǐ)企業的服務内容、标準和收費項目、标準的監督。物業管理(lǐ)企業
違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人(rén)民(mín)共和國價格法》和《價格違法行爲行政處罰規定》予以處罰。 
    第二十七條 本實施細則由市(shì)物價局負責解釋。 
    第二十八條 本實施細則從2004年11月(yuè)(yuè)1日起執行。原市(shì)政府價格主管部門和物業管理(lǐ)行政主管部門印發的相關物業收費政策以及原市(shì)和區、縣
級市(shì)政府價格主管部門核發的商(shāng)場、辦公樓有關物業收費标準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》同時停止執行。爲保證新(xīn)舊政 
策順利銜接，原市(shì)和區、縣級市(shì)政府價格主管部門核發的住宅物業收費标準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》從2005年1月(yuè)(yuè)1日
起停止執行。