寫字樓物業管理(lǐ)企業的選擇與評價

一(yī)、物業管理(lǐ)企業的選擇标準

        對于物業管理(lǐ)企業的選擇有一(yī)系列的标準可供遵循。這些(xiē)标準往往反映了(le)物業管理(lǐ)企業承擔物業管理(lǐ)工作(zuò)的能(néng)力。這些(xiē)标準通常包括：

        1．能(néng)否令業主滿意。主要看物業管理(lǐ)企業受托進行物業管理(lǐ)的條件、所能(néng)提供的服務方式等是否滿足業主的要求。

         2．專業服務的水平。主要了(le)解物業管理(lǐ)企業從事(shì)物業管理(lǐ)的時間、可投入的專業人(rén)員的數量及其從業資格、當地的聲譽、當前管理(lǐ)的物業的情況等。

        3．向業主提供信息的能(néng)力。除了(le)月(yuè)(yuè)報告以外，業主通常還需要有關收入或房(fáng)産稅、法律問題等方面的信息，許多物業管理(lǐ)企業擁有自己的計算(suàn)機信息管理(lǐ)系統，能(néng)及時、便捷地提供業主所需要的信息報告。

        4．管理(lǐ)計劃。物業管理(lǐ)企業在收費相同的情況下(xià)不可能(néng)提供完全相同的服務。選擇物業管理(lǐ)企業最好(hǎo)(hǎo)的辦法就(jiù)是根據上(shàng)面的三條标準選擇三至四家物業管理(lǐ)企業，然後确定一(yī)個管理(lǐ)計劃，再從中選擇要求管理(lǐ)費用最合理(lǐ)的企業。

        應當特别指出的是，選擇物業管理(lǐ)企業應和當初選擇物業時一(yī)樣小心謹慎，因爲良好(hǎo)(hǎo)的物業管理(lǐ)極大地影響着業主投資目标的實現，業主能(néng)否達到預期收益的目标、投資成功還是失敗都與物業管理(lǐ)有着直接的關系。

二、物業管理(lǐ)工作(zuò)的評價

        良好(hǎo)(hǎo)的物業管理(lǐ)并不僅僅意味着百分(fēn)之百的出租率。實際上(shàng)，沒有空置可能(néng)預示着物業的租金(jīn)水平低(dī)于市(shì)場租金(jīn)。所以要結合目标标準對物業管理(lǐ)工作(zuò)進行評價而不能(néng)僅憑主觀的感覺。當然，對物業管理(lǐ)工作(zuò)進行評價的主要目的是令物業管理(lǐ)企業爲業主和租戶提供更好(hǎo)(hǎo)的服務，而并不總意味着決定是保留還是辭退當前的物業管理(lǐ)企業。

        物業管理(lǐ)工作(zuò)的評價應着重從以下(xià)幾個方面考慮：與租戶有良好(hǎo)(hǎo)的溝通；及時收取租金(jīn)；及時處理(lǐ)租戶的投訴；達到了(le)出租率目标；物業維修狀況良好(hǎo)(hǎo)；經營費用沒突破事(shì)先的預算(suàn)；及時提供有關物業報告；爲業主的利益主動提出建議；對業主的批評或建議反應迅速。

需要考慮的因素可能(néng)還有很多，可以通過對每一(yī)項因素打分(fēn)的方式來作(zuò)出綜合評價。

         此外，對于大多數物業來說，由于租戶衆多，物業管理(lǐ)企業及其工作(zuò)人(rén)員的能(néng)力還應包括協調解決租戶間的矛盾方面。因爲租戶之間的争端并不都需要付諸法律程序解決，需要物業管理(lǐ)企業作(zuò)爲解決矛盾的中介，使不同租戶之間能(néng)和睦相處。

當然，評價的最後一(yī)步就(jiù)是将評價結果與物業管理(lǐ)企業見面，這是物業管理(lǐ)企業改進與業主的關系、提高管理(lǐ)和服務水平的絕好(hǎo)(hǎo)機會。

三、寫字樓物業經營管理(lǐ)的績效評價

        寫字樓物業經營管理(lǐ)的績效評價，要與寫字樓物業經營管理(lǐ)的目标體系相結合，可歸納出績效評價的三項主要指标。

(一(yī))服務滿意度

        這是寫字樓物業經營管理(lǐ)績效評價的第一(yī)項指标。主要是指業主對物業管理(lǐ)服務的滿意度和員工對物業管理(lǐ)領導的滿意度。主要有六個方面的區分(fēn)：

        快(kuài)與慢(màn)之分(fēn)(服務效率)；熱與冷之分(fēn)(服務态度)；好(hǎo)(hǎo)與壞之分(fēn)(服務質量)；全與缺之分(fēn)(服務制度)；有與無之分(fēn)(服務程序)；明與暗之分(fēn)(服務标準)。

        前三個方面屬于“硬水平”，屬于感性服務，是向業主輸出一(yī)種感覺，主要體現業主對物業管理(lǐ)服務的滿意度；後三個方面屬于“軟水平”，屬于理(lǐ)性服務，是向員工輸入一(yī)種理(lǐ)念主要體現員工對物業管理(lǐ)領導的滿意度。

(二)物業經濟指标

        此爲寫字樓物業經營管理(lǐ)績效評價的第二類指标。項目經濟指标，包括租賃經營方面的指标和物業管理(lǐ)服務方面的指标。

        寫字樓物業租賃經營方面績效的主要指标包括：租金(jīn)價格水平、出租經營成本、淨租金(jīn)收入占毛租金(jīn)收入的比率、寫字樓物業投資收益率等。

        物業管理(lǐ)方面績效的主要指标，包括出租率、租金(jīn)拖欠和壞賬情況，以及租約續簽、擴簽、新(xīn)簽、退簽等指标。

(三)物業品牌化(huà)

        品牌是寫字樓良好(hǎo)(hǎo)形象的縮影，是優質物業經營管理(lǐ)的證明，是值得市(shì)場信任的标志，是提高租金(jīn)價格和物業管理(lǐ)費價格的理(lǐ)由，是寫字樓項目難以估價的無形資産。