在過去的2017年，廣州商(shāng)業物業市(shì)場迎來了(le)平穩期，盡管在樓市(shì)調控政策大環境的影響下(xià)，寫字樓市(shì)場與零售物業市(shì)場都受到了(le)一(yī)定程度的影響，但(dàn)這并不妨礙整個商(shāng)業物業市(shì)場的繁榮與發展。
在寫字樓方面，需求依舊堅挺，“一(yī)江三帶”格局正在形成。零售物業方面，四個優質商(shāng)業項目的開業帶來了(le)大量新(xīn)增供應，零售市(shì)場版圖也(yě)正在向外圍城區拓展。同時，大宗商(shāng)業物業交易額也(yě)創下(xià)新(xīn)高。
寫字樓進入“業主方市(shì)場”
廣州甲級寫字樓市(shì)場供應在去年進入短暫回落期，根據戴德梁行的統計，去年全市(shì)幾大核心商(shāng)務區合計新(xīn)增供應面積約16.5萬平方米，同比下(xià)降82.4%，存量爲484.9萬平方米。除傳統寫字樓辦公場所，商(shāng)務中心、聯合辦公等辦公類産品也(yě)在去年成爲寫字樓市(shì)場的新(xīn)興力量。
在供應趨減的背景下(xià)，廣州寫字樓市(shì)場迎來了(le)消化(huà)庫存和優化(huà)市(shì)場結構的良好(hǎo)(hǎo)機遇。數據顯示，2017年廣州寫字樓淨吸納量爲44.7萬平方米，寫字樓空置率同比下(xià)降6.3%。與以往相同，去年廣州優質辦公空間的吸納主力仍以TMT、專業服務和金(jīn)融類行業爲主。“有限的新(xīn)增供應和活躍的吸納表現，推動了(le)甲級寫字樓進入業主方市(shì)場”，戴德梁行華中區研究部主管缪舒怡認爲，這種市(shì)場形态下(xià)，寫字樓業主有着較強的議價能(néng)力，并可借此機會積極進行去化(huà)和租戶優化(huà)等工作(zuò)。
各大商(shāng)務區中，珠江新(xīn)城繼續成爲企業搬遷擴張的首選區域，琶洲闆塊則以高性價比的租金(jīn)水平繼續加快(kuài)吸納速度。“珠江新(xīn)城的供應逐步進入尾聲，琶洲和金(jīn)融城成爲寫字樓供應的主力區域”在缪舒怡看來，随着琶洲和金(jīn)融城的進一(yī)步發展，到2020年時，廣州将逐步形成“一(yī)江三帶”的商(shāng)務區格局。
在租金(jīn)方面，去年年末廣州核心商(shāng)圈甲級寫字樓市(shì)場平均租金(jīn)爲每月(yuè)(yuè)181.3元/平方米，較2016年末上(shàng)升7.4%。其中珠江新(xīn)城寫字樓每月(yuè)(yuè)爲195.2元/平方米，依舊占據城市(shì)制高點，但(dàn)琶洲的力量也(yě)不可小視，作(zuò)爲新(xīn)興商(shāng)務區，琶洲的寫字樓租金(jīn)同比增長15.4%。
根據戴德梁行的預計，2018年廣州寫字樓市(shì)場将有64.2萬平方米的新(xīn)增供應入市(shì)。“政策利好(hǎo)(hǎo)、産業規劃等都在推動着市(shì)場需求的攀升”，缪舒怡表示，考慮到核心商(shāng)務區空置率的進一(yī)步降低(dī)等因素，預計今年甲級寫字樓市(shì)場空置率将保持平穩，市(shì)場租金(jīn)仍有穩健上(shàng)漲空間。
零售物業市(shì)場版圖擴張
此前幾年，網上(shàng)零售的迅猛勢頭讓實體零售黯然失色，但(dàn)随着網上(shàng)零售額的增速逐步放(fàng)緩，實體零售正在顯現逐步回暖的迹象。在廣州，僅中心城區去年一(yī)年就(jiù)有白雲彙、萬勝廣場、漫廣場和粵海仰忠彙四個商(shāng)業項目開業，爲中心城區帶來30.9萬平方米的新(xīn)增供應面積。
戴德梁行統計顯示，去年年末廣州核心商(shāng)圈優質商(shāng)業存量爲258.7萬平方米。受業态升級調整的影響，優質購物中心平均租金(jīn)爲每月(yuè)(yuè)824元/平方米，環比增長1.9%，體育中心和越秀商(shāng)圈的租金(jīn)水平在全市(shì)範圍内排在前列。不過，由于有新(xīn)增項目入市(shì)，因此越秀商(shāng)圈零售物業空置率高于體育中心，戴德梁行預計，空置率将随着新(xīn)項目的逐步消化(huà)而出現回落。
“在2017年，零售市(shì)場有很多新(xīn)的東西(xī)出現，比如(rú)個性餐飲、網紅品牌、運動健康等，成爲吸納客流的利器(qì)”，缪舒怡認爲，爲迎合顧客需求變化(huà)，零售市(shì)場也(yě)發生(shēng)了(le)一(yī)些(xiē)改變，購物中心的休閑娛樂及社交功能(néng)正不斷強化(huà)。“随着零售物業競争越來越激烈，現有商(shāng)業物業仍需加快(kuài)業态升級和平台調整步伐，以保持市(shì)場競争力”，缪舒怡說。
此外，随着廣州零售市(shì)場的不斷發展，零售市(shì)場版圖正逐步從核心商(shāng)圈向外圍拓展，在基礎設施建設不斷完善的前提下(xià)，一(yī)些(xiē)依托交通樞紐、居住人(rén)口、商(shāng)務活動而聚集的新(xīn)興商(shāng)圈已初具規模。
戴德梁行預計，2018年廣州零售物業市(shì)場将迎來約54.1萬平方米的新(xīn)增零售面積供應，像K11、劉華中心、安華彙、萬科廣場等優質商(shāng)業項目将會進入市(shì)場，同時零售物業的租金(jīn)水平将逐步趨于穩定。
大宗商(shāng)業物業交易首現資本退出
商(shāng)業物業市(shì)場的有聲有色，還體現在大宗投資的繁榮上(shàng)。在戴德梁行華中投資部高級董事(shì)蘇儉婷看來，廣州的大宗商(shāng)業物業投資市(shì)場可以用時下(xià)流行的“芳華”二字來形容。根據戴德梁行的統計，去年國内一(yī)線城市(shì)房(fáng)地産行業并購案超過200宗，涉及金(jīn)額超過2100億元，其中廣州的房(fáng)地産大宗交易成交額在去年達到163億元，創下(xià)近5年來的新(xīn)高。
蘇儉婷認爲，大宗交易的上(shàng)漲，主要還是受‘3·30’新(xīn)政對于商(shāng)服類物業限制的影響，由于個人(rén)無法購買，開發商(shāng)便在去年大力推動整體出售或各類資産證券化(huà)類産品，同時整售也(yě)對于消化(huà)開發商(shāng)庫存、加快(kuài)回款有所幫助。
值得注意的是，去年廣州大宗商(shāng)業物業交易發生(shēng)了(le)一(yī)些(xiē)新(xīn)變化(huà)。以西(xī)城都荟爲例，該宗交易發生(shēng)于去年4月(yuè)(yuè)，買賣雙方分(fēn)别爲領展房(fáng)地産投資信托基金(jīn)與基彙資本，都屬于資産管理(lǐ)機構，最終的成交價格爲40.65億元，并刷新(xīn)了(le)廣州大宗商(shāng)業的成交單價。實際上(shàng)，這是一(yī)場資本退出的行爲，也(yě)是廣州大宗交易市(shì)場首次出現基金(jīn)公司資本退出。
戴德梁行華中區董事(shì)總經理(lǐ)黎慶文認爲，這種現象意味着2017年成爲廣州資本市(shì)場裏程碑的一(yī)年。“資金(jīn)在買入的時候，會考慮能(néng)否退出這一(yī)實際問題，這是資本運作(zuò)規則”，黎慶文表示，基金(jīn)公司退出行爲在廣州出現，給其它基金(jīn)公司未來幾年在廣州的投資樹立了(le)信心。
