前期物業管理(lǐ)招标管理(lǐ)暫行辦法

（2003年6月(yuè)(yuè)26日建設部建住房(fáng)[2003]130号發布）

第一(yī)章 總 則
　　第一(yī)條 爲了(le)規範前期物業管理(lǐ)招标投标活動，保護招标投标當事(shì)人(rén)的合法權益，促進物業管理(lǐ)市(shì)場的公平競争，制定本辦法。
　　第二條 前期物業管理(lǐ)，是指在業主、業主大會選聘物業管理(lǐ)企業之前，由建設單位選聘物業管理(lǐ)企業實施的物業管理(lǐ)。

　　建設單位通過招投标的方式選聘具有相應資質的物業管理(lǐ)企業和行政主管部門對物業管理(lǐ)招投标活動實施監督管理(lǐ)，适用本辦法。

　　第三條 住宅及同一(yī)物業管理(lǐ)區域内非住宅的建設單位,應當通過招投标的方式選聘具有相應資質的物業管理(lǐ)企業；投标人(rén)少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理(lǐ)企業。

　　國家提倡其他物業的建設單位通過招投标的方式，選聘具有相應資質的物業管理(lǐ)企業。

　　第四條 前期物業管理(lǐ)招标投标應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理(lǐ)招标投标活動的監督管理(lǐ)。

　　省、自治區人(rén)民(mín)政府建設行政主管部門負責本行政區域内物業管理(lǐ)招标投标活動的監督管理(lǐ)。

　　直轄市(shì)、市(shì)、縣人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門負責本行政區域内物業管理(lǐ)招标投标活動的監督管理(lǐ)。

　　第六條 任何單位和個人(rén)不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投标資格的物業管理(lǐ)企業參加投标，不得以任何方式非法幹涉物業管理(lǐ)招标投标活動。


　　第二章 招　标

　　第七條 本辦法所稱招标人(rén)是指依法進行前期物業管理(lǐ)招标的物業建設單位。

　　前期物業管理(lǐ)招标由招标人(rén)依法組織實施。招标人(rén)不得以不合理(lǐ)條件限制或者排斥潛在投标人(rén)，不得對潛在投标人(rén)實行歧視待遇，不得對潛在投标人(rén)提出與招标物業管理(lǐ)項目實際要求不符的過高的資格等要求。

　　第八條 前期物業管理(lǐ)招标分(fēn)爲公開招标和邀請招标。

　　招标人(rén)采取公開招标方式的，應當在公共媒介上(shàng)發布招标公告，并同時在中國住宅與房(fáng)地産信息網和中國物業管理(lǐ)協會網上(shàng)發布免費招标公告。

　　招标公告應當載明招标人(rén)的名稱和地址，招标項目的基本情況以及獲取招标文件的辦法等事(shì)項。

　　招标人(rén)采取邀請招标方式的，應當向3個以上(shàng)物業管理(lǐ)企業發出投标邀請書，投标邀請書應當包含前款規定的事(shì)項。

　　第九條 招标人(rén)可以委托招标代理(lǐ)機構辦理(lǐ)招标事(shì)宜；有能(néng)力組織和實施招标活動的，也(yě)可以自行組織實施招标活動。

　　物業管理(lǐ)招标代理(lǐ)機構應當在招标人(rén)委托的範圍内辦理(lǐ)招标事(shì)宜，并遵守本辦法對招标人(rén)的有關規定。

　　第十條 招标人(rén)應當根據物業管理(lǐ)項目的特點和需要，在招标前完成招标文件的編制。

　　招标文件應包括以下(xià)内容：

　　（一(yī)）招标人(rén)及招标項目簡介，包括招标人(rén)名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理(lǐ)用房(fáng)的配備情況等；

　　（二）物業管理(lǐ)服務内容及要求，包括服務内容、服務标準等；

　　（三）對投标人(rén)及投标書的要求，包括投标人(rén)的資格、投标書的格式、主要内容等；

　　（四）評标标準和評标方法；

　　（五）招标活動方案，包括招标組織機構、開标時間及地點等；

　　（六）物業服務合同的簽訂說明；

　　（七）其他事(shì)項的說明及法律法規規定的其他内容。

　　第十一(yī)條 招标人(rén)應當在發布招标公告或者發出投标邀請書的10日前，提交以下(xià)材料報物業項目所在地的縣級以上(shàng)地方人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門備案：

　　（一(yī)）與物業管理(lǐ)有關的物業項目開發建設的政府批件；

　　（二）招标公告或者招标邀請書；

　　（三）招标文件；

　　（四）法律、法規規定的其他材料。

　　房(fáng)地産行政主管部門發現招标有違反法律、法規規定的，應當及時責令招标人(rén)改正。

　　第十二條 公開招标的招标人(rén)可以根據招标文件的規定，對投标申請人(rén)進行資格預審。

　　實行投标資格預審的物業管理(lǐ)項目，招标人(rén)應當在招标公告或者投标邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

　　資格預審文件一(yī)般應當包括資格預審申請書格式、申請人(rén)須知，以及需要投标申請人(rén)提供的企業資格文件、業績、技術裝備、财務狀況和拟派出的項目負責人(rén)與主要管理(lǐ)人(rén)員的簡曆、業績等證明材料。

　　第十三條 經資格預審後，公開招标的招标人(rén)應當向資格預審合格的投标申請人(rén)發出資格預審合格通知書，告知獲取招标文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投标申請人(rén)告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的投标申請人(rén)過多時，可以由招标人(rén)從中選擇不少于5家資格預審合格的投标申請人(rén)。

　　第十四條 招标人(rén)應當确定投标人(rén)編制投标文件所需要的合理(lǐ)時間。公開招标的物業管理(lǐ)項目，自招标文件發出之日起至投标人(rén)提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五條 招标人(rén)對已發出的招标文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招标文件要求提交投标文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招标文件收受人(rén)。該澄清或者修改的内容爲招标文件的組成部分(fēn)。

　　第十六條 招标人(rén)根據物業管理(lǐ)項目的具體情況，可以組織潛在的投标申請人(rén)踏勘物業項目現場，并提供隐蔽工程圖紙等詳細資料。對投标申請人(rén)提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招标文件收受人(rén)。

　　第十七條 招标人(rén)不得向他人(rén)透露已獲取招标文件的潛在投标人(rén)的名稱、數量以及可能(néng)影響公平競争的有關招标投标的其他情況。

　　招标人(rén)設有标底的，标底必須保密。

　　第十八條 在确定中标人(rén)前，招标人(rén)不得與投标人(rén)就(jiù)投标價格、投标方案等實質内容進行談判。

　　第十九條 通過招标投标方式選擇物業管理(lǐ)企業的，招标人(rén)應當按照以下(xià)規定時限完成物業管理(lǐ)招标投标工作(zuò)：

　　（一(yī)）新(xīn)建現售商(shāng)品房(fáng)項目應當在現售前30日完成；

　　（二）預售商(shāng)品房(fáng)項目應當在取得《商(shāng)品房(fáng)預售許可證》之前完成；

　　（三）非出售的新(xīn)建物業項目應當在交付使用前90日完成。

　　第三章 投　标

　　第二十條 本辦法所稱投标人(rén)是指響應前期物業管理(lǐ)招标、參與投标競争的物業管理(lǐ)企業。

　　投标人(rén)應當具有相應的物業管理(lǐ)企業資質和招标文件要求的其他條件。

　　第二十一(yī)條 投标人(rén)對招标文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招标人(rén)提出。

　　第二十二條 投标人(rén)應當按照招标文件的内容和要求編制投标文件，投标文件應當對招标文件提出的實質性要求和條件作(zuò)出響應。

　　投标文件應當包括以下(xià)内容：

　　（一(yī)）投标函；

　　（二）投标報價；

　　（三）物業管理(lǐ)方案；　

　　（四）招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十三條 投标人(rén)應當在招标文件要求提交投标文件的截止時間前，将投标文件密封送達投标地點。招标人(rén)收到投标文件後，應當向投标人(rén)出具标明簽收人(rén)和簽收時間的憑證，并妥善保存投标文件。在開标前，任何單位和個人(rén)均不得開啓投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止時間後送達的投标文件，爲無效的投标文件，招标人(rén)應當拒收。

　　第二十四條 投标人(rén)在招标文件要求提交投标文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投标文件，并書面通知招标人(rén)。補充、修改的内容爲投标文件的組成部分(fēn)，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止時間後送達的補充或者修改的内容無效。

　　第二十五條 投标人(rén)不得以他人(rén)名義投标或者以其他方式弄虛作(zuò)假，騙取中标。

　　投标人(rén)不得相互串通投标，不得排擠其他投标人(rén)的公平競争，不得損害招标人(rén)或者其他投标人(rén)的合法權益。

　　投标人(rén)不得與招标人(rén)串通投标，損害國家利益、社會公共利益或者他人(rén)的合法權益。

　　禁止投标人(rén)以向招标人(rén)或者評标委員會成員行賄等不正當手段謀取中标。

　　第四章 開标、評标和中标

　　第二十六條 開标應當在招标文件确定的提交投标文件截止時間的同一(yī)時間公開進行；開标地點應當爲招标文件中預先确定的地點。

　　第二十七條 開标由招标人(rén)主持，邀請所有投标人(rén)參加。開标應當按照下(xià)列規定進行：

　　由投标人(rén)或者其推選的代表檢查投标文件的密封情況，也(yě)可以由招标人(rén)委托的公證機構進行檢查并公證。經确認無誤後，由工作(zuò)人(rén)員當衆拆封，宣讀投标人(rén)名稱、投标價格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人(rén)在招标文件要求提交投标文件的截止時間前收到的所有投标文件，開标時都應當當衆予以拆封。

　　開标過程應當記錄，并由招标人(rén)存檔備查。

　　第二十八條 評标由招标人(rén)依法組建的評标委員會負責。

　　評标委員會由招标人(rén)代表和物業管理(lǐ)方面的專家組成，成員爲5人(rén)以上(shàng)單數，其中招标人(rén)代表以外的物業管理(lǐ)方面的專家不得少于成員總數的三分(fēn)之二。

　　評标委員會的專家成員，應當由招标人(rén)從房(fáng)地産行政主管部門建立的專家名冊中采取随機抽取的方式确定。

　　與投标人(rén)有利害關系的人(rén)不得進入相關項目的評标委員會。

　　第二十九條 房(fáng)地産行政主管部門應當建立評标的專家名冊。省、自治區、直轄市(shì)人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門可以将專家數量少的城市(shì)的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算(suàn)機聯網。

　　房(fáng)地産行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評标能(néng)力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人(rén)員的評标專家資格。被取消評标專家資格的人(rén)員，不得再參加任何評标活動。

　　第三十條 評标委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

　　評标委員會成員不得與任何投标人(rén)或者與招标結果有利害關系的人(rén)進行私下(xià)接觸，不得收受投标人(rén)、中介人(rén)、其他利害關系人(rén)的财物或者其他好(hǎo)(hǎo)處。

　　評标委員會成員和與評标活動有關的工作(zuò)人(rén)員不得透露對投标文件的評審和比較、中标候選人(rén)的推薦情況以及與評标有關的其他情況。

　　前款所稱與評标活動有關的工作(zuò)人(rén)員，是指評标委員會成員以外的因參與評标監督工作(zuò)或者事(shì)務性工作(zuò)而知悉有關評标情況的所有人(rén)員。

　　第三十一(yī)條 評标委員會可以用書面形式要求投标人(rén)對投标文件中含義不明确的内容作(zuò)必要的澄清或者說明。投标人(rén)應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投标文件的範圍或者改變投标文件的實質性内容。

　　第三十二條 在評标過程中召開現場答(dá)辯會的，應當事(shì)先在招标文件中說明，并注明所占的評分(fēn)比重。

　　評标委員會應當按照招标文件的評标要求，根據标書評分(fēn)、現場答(dá)辯等情況進行綜合評标。

　　除了(le)現場答(dá)辯部分(fēn)外，評标應當在保密的情況下(xià)進行。

　　第三十三條 評标委員會應當按照招标文件确定的評标标準和方法，對投标文件進行評審和比較，并對評标結果簽字确認。

　　第三十四條 評标委員會經評審，認爲所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否決所有投标。

　　依法必須進行招标的物業管理(lǐ)項目的所有投标被否決的，招标人(rén)應當重新(xīn)招标。

　　第三十五條 評标委員會完成評标後，應當向招标人(rén)提出書面評标報告，闡明評标委員會對各投标文件的評審和比較意見，并按照招标文件規定的評标标準和評标方法，推薦不超過3名有排序的合格的中标候選人(rén)。

　　招标人(rén)應當按照中标候選人(rén)的排序确定中标人(rén)。當确定中标的中标候選人(rén)放(fàng)棄中标或者因不可抗力提出不能(néng)履行合同的，招标人(rén)可以依序确定其他中标候選人(rén)爲中标人(rén)。

　　第三十六條 招标人(rén)應當在投标有效期截止時限30日前确定中标人(rén)。投标有效期應當在招标文件中載明。

　　第三十七條 招标人(rén)應當向中标人(rén)發出中标通知書，同時将中标結果通知所有未中标的投标人(rén)，并應當返還其投标書。

　　招标人(rén)應當自确定中标人(rén)之日起15日内，向物業項目所在地的縣級以上(shàng)地方人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門備案。備案資料應當包括開标評标過程、确定中标人(rén)的方式及理(lǐ)由、評标委員會的評标報告、中标人(rén)的投标文件等資料。委托代理(lǐ)招标的，還應當附招标代理(lǐ)委托合同。

　　第三十八條 招标人(rén)和中标人(rén)應當自中标通知書發出之日起30日内，按照招标文件和中标人(rén)的投标文件訂立書面合同；招标人(rén)和中标人(rén)不得再行訂立背離合同實質性内容的其他協議。

　　第三十九條 招标人(rén)無正當理(lǐ)由不與中标人(rén)簽訂合同，給中标人(rén)造成損失的，招标人(rén)應當給予賠償。


　　第五章 附　則

　　第四十條 投标人(rén)和其他利害關系人(rén)認爲招标投标活動不符合本辦法有關規定的，有權向招标人(rén)提出異議，或者依法向有關部門投訴。

　　第四十一(yī)條 招标文件或者投标文件使用兩種以上(shàng)語言文字的，必須有一(yī)種是中文；如(rú)對不同文本的解釋發生(shēng)異議的，以中文文本爲準。用文字表示的數額與數字表示的金(jīn)額不一(yī)緻的，以文字表示的金(jīn)額爲準。

　　第四十二條 本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理(lǐ)企業的，其規模标準由省、自治區、直轄市(shì)人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門确定。

　　第四十三條 業主和業主大會通過招投标的方式選聘具有相應資質的物業管理(lǐ)企業的，參照本辦法執行。

　　第四十四條 本辦法自2003年9月(yuè)(yuè)1日起施行。