物業管理(lǐ)企業财務管理(lǐ)規定

物業管理(lǐ)企業财務管理(lǐ)規定 
　　第一(yī)章 總則
　　第一(yī)條 爲了(le)規範物業管理(lǐ)企業财務行爲，有利于企業公平競争，加強财務管理(lǐ)和經濟核算(suàn)，結合物業管理(lǐ)企業的特點及其管理(lǐ)要求，制定本規定。
　　除本規定另有規定外，物業管理(lǐ)企業執行《施工、房(fáng)地産開發企業财務制度》。
　　第二條 本規定适用于中華人(rén)民(mín)共和國境内的各類物業管理(lǐ)企業（以下(xià)簡稱企業），包括國有企業、集體企業、私營企業、外商(shāng)投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。 
　　其他行業獨立核算(suàn)的物業管理(lǐ)企業也(yě)适用本規定。 
　　第二章 代管基金(jīn)
　　第三條 代管基金(jīn)是指企業接受業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)委托代管的房(fáng)屋共用部位維修基金(jīn)和共用設施設備維修基金(jīn)。
　　房(fáng)屋共用部位維修基金(jīn)是指專項用于房(fáng)屋共用部位大修理(lǐ)的資金(jīn)。房(fáng)屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、内外牆體和基礎等）、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓内存車庫等。
　　共用設施設備維修基金(jīn)是指專項用于共用設施和共用設備大修理(lǐ)的資金(jīn)。共用設施設備是指共用的上(shàng)下(xià)水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電幹線、共用照明、暖氣幹線、消防設施、住宅區的道路(lù)、路(lù)燈、溝渠、池、井、室外停車場、遊泳池、各類球場等。 
　　第四條 代管基金(jīn)作(zuò)爲企業長期負債管理(lǐ)。
　　代管基金(jīn)應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)的檢查與監督。
　　代管基金(jīn)利息淨收入應當經業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)認可後轉作(zuò)代管基金(jīn)滾存使用和管理(lǐ)。
　　第五條 企業有償使用業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)提供的管理(lǐ)用房(fáng)、商(shāng)業用房(fáng)和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理(lǐ)，并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用（如(rú)租賃費、承包費等）。
　　管理(lǐ)用房(fáng)是指業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)向企業提供的辦公用房(fáng)。 
　　商(shāng)業用房(fáng)是指業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)向企業提供的經營用房(fáng)。
　　第六條 企業支付的管理(lǐ)用房(fáng)和商(shāng)業用房(fáng)有償使用費，經業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)認可後轉作(zuò)企業代管的房(fáng)屋共用部位的維修基金(jīn)；企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)認可後轉作(zuò)企業代管的共用設施設備維修基金(jīn)。 
　　第三章 成本和費用
　　第七條 企業在從事(shì)物業管理(lǐ)活動中，爲物業産權人(rén)、使用人(rén)提供維修、管理(lǐ)和服務等過程中發生(shēng)的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。
　　第八條 企業在從事(shì)物業管理(lǐ)活動中發生(shēng)的各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人(rén)工費、直接材料費和間接費用等。實行一(yī)級成本核算(suàn)的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理(lǐ)費用。
　　直接人(rén)工費包括企業直接從事(shì)物業管理(lǐ)活動等人(rén)員的工資、獎金(jīn)及職工福利費等。
　　直接材料費包括企業在物業管理(lǐ)活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低(dī)值易耗品、包裝物等。
　　間接費用包括企?業所屬物業管理(lǐ)單位管理(lǐ)人(rén)員的工資、獎金(jīn)及職工福利費、固定資産折舊費及修理(lǐ)費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、财産保險費、勞動保護費、保安費、綠化(huà)維護費、低(dī)值易耗品攤銷及其他費用等。
　　第九條 企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。
　　第十條 企業支付的管理(lǐ)用房(fáng)有償使用費，計入營業成本或者管理(lǐ)費用。
　　第十一(yī)條 企業對管理(lǐ)用房(fáng)進行裝飾裝修發生(shēng)的支出，計入遞延資産，在有效使用期限内，分(fēn)期攤入營業成本或者管理(lǐ)費用。
　　第十二條 企業可以于年度終了(le)，按照年末應收帳款餘額的0.3％－0.5％計提壞帳準備金(jīn)，計入管理(lǐ)費用。
　　企業發生(shēng)的壞帳損失，沖減壞帳準備金(jīn)。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金(jīn)。 
　　不計提取壞帳準備金(jīn)的企業，發生(shēng)的壞帳損失，計入管理(lǐ)費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理(lǐ)費用。 
　　第四章 營業收入及利潤 
　　第十三條 營業收入是指企業從事(shì)物業管理(lǐ)和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
　　第十四條 主營業務收入是指企業在從事(shì)物業管理(lǐ)活動中，爲物業産權人(rén)、使用人(rén)提供維修、管理(lǐ)和服務所取得的收入，包括物業管理(lǐ)收入、物業經營收入和物業大修收入。
　　物業管理(lǐ)收入是指企業向物業産權人(rén)、使用人(rén)收取的公共性服務費收入、公衆代辦性服務費收入和特約服務收入。
　　物業經營收入是指企業經營業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)提供的房(fáng)屋建築物和共用設施取得的收入，如(rú)房(fáng)屋出租收入和經營停車場、遊泳池、各類球場等共用設施收入。 
　　物業大修收入是指企業接受業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)的委托，對房(fáng)屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
　　第十五條 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時确認爲營業收入的實現。 
　　物業大修收入應當經業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)簽證認可後，确認爲營業收入的實現。 
　　企業與業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期确認爲營業收入的實現。
　　第十六條 企業利潤總額包括營業利潤、投資淨收益、營業外收支淨額以及補貼收入。
　　第十七條 補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。
　　第十八條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。
　　主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金(jīn)及附加，再減去營業成本、管理(lǐ)費用及财務費用後的淨額。 
　　營業稅金(jīn)及附加包括營業稅、城市(shì)維護建設稅和教育費附加。
　　其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金(jīn)及附加後的淨額。
　　第十九條 其他業務收入是指企業從事(shì)主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房(fáng)屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商(shāng)業用房(fáng)經營收入及無形資産轉讓收入等。 
　　商(shāng)業用房(fáng)經營收入是指企業利用業主管理(lǐ)委員會或者物業産權人(rén)、使用人(rén)提供的商(shāng)業用房(fáng)，從事(shì)經營活動取得的收入，如(rú)開辦健身(shēn)房(fáng)、歌(gē)舞廳、美容美發屋、商(shāng)店(diàn)、飲食店(diàn)等經營收入。
　　第二十條 其他業務支出是指企業從事(shì)其他業務活動所發生(shēng)的有關成本和費用支出。
　　企業支付的商(shāng)業用房(fáng)有償使用費，計入其他業務支出。 
　　企業對商(shāng)業用房(fáng)進行裝飾裝修發生(shēng)的支出，計入遞延資産，在有效使用期限内，分(fēn)期攤入其他業務支出。 
　　第五章 附則
　　第二十一(yī)條 本規定自1998年1月(yuè)(yuè)1日起施行。