廣州市(shì)第十五屆人(rén)民(mín)代表大會常務委員會第四十二次會議于2020年10月(yuè)(yuè)28日通過的《廣州市(shì)物業管理(lǐ)條例》，業經廣東省第十三屆人(rén)民(mín)代表大會常務委員會第二十六次會議于2020年11月(yuè)(yuè)27日批準，現予公布，自2021年1月(yuè)(yuè) 1日起施行。

                                                            

                                                           廣州市(shì)人(rén)民(mín)代表大會常務委員會

                                                                     2020年12月(yuè)(yuè)8日

 

廣東省人(rén)民(mín)代表大會常務委員會關于批準

《廣州市(shì)物業管理(lǐ)條例》的決定

 

     （2020年11月(yuè)(yuè)27日廣東省第十三屆人(rén)民(mín)代表大會常務委員會第二十六次會議通過）

     廣東省第十三屆人(rén)民(mín)代表大會常務委員會第二十六次會議審查了(le)廣州市(shì)人(rén)民(mín)代表大會常務委員會報請批準的《廣州市(shì)物業管理(lǐ)條例》，該條例與憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不抵觸，決定予以批準，由廣州市(shì)人(rén)民(mín)代表大會常務委員會公布施行。

  

廣州市(shì)物業管理(lǐ)條例

 

（2020年10月(yuè)(yuè)28日廣州市(shì)第十五屆人(rén)民(mín)代表大會常務委員會第四十二次會議通過2020年11月(yuè)(yuè)27日廣東省第十三屆人(rén)民(mín)代表大會常務委員會第二十六次會議批準）

 

第一(yī)章總則

 

第一(yī)條 爲了(le)規範本市(shì)物業管理(lǐ)活動，維護業主、物業使用人(rén)和物業服務人(rén)的合法權益，營造安全、舒适、文明、和諧的居住和工作(zuò)環境，構建共建共治共享的社會治理(lǐ)格局，根據相關法律、法規，結合本市(shì)實際，制定本條例。

第二條 本條例适用于本市(shì)行政區域内物業管理(lǐ)活動及其監督管理(lǐ)。

本條例所稱物業管理(lǐ)，是指業主通過自行管理(lǐ)或者選聘物業服務人(rén)的形式，對物業服務區域内的建築物、構築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護環境衛生(shēng)和相關秩序的活動。

第三條 市(shì)、區人(rén)民(mín)政府應當加強對物業管理(lǐ)活動監督管理(lǐ)工作(zuò)的領導和組織，将物業管理(lǐ)納入社會治理(lǐ)體系，建立聯席會議制度，統籌解決物業管理(lǐ)重大問題。

區人(rén)民(mín)政府應當爲鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處配備物業管理(lǐ)的專職工作(zuò)人(rén)員，落實工作(zuò)經費。

第四條 市(shì)房(fáng)屋行政主管部門組織實施本條例，負責本市(shì)行政區域内物業管理(lǐ)活動的監督管理(lǐ)工作(zuò)，具體履行下(xià)列職責：

（一(yī)）制定本市(shì)物業管理(lǐ)相關政策并組織實施；

（二）建立本市(shì)物業管理(lǐ)信用制度；

（三）建立、維護本市(shì)物業管理(lǐ)信息平台；

（四）負責本市(shì)維修資金(jīn)的監督管理(lǐ)工作(zuò)；

（五）制定管理(lǐ)規約、業主大會議事(shì)規則、物業服務合同等示範文本；

（六）組織開展物業管理(lǐ)相關法律、法規的宣傳和培訓；

（七）指導和監督區房(fáng)屋行政主管部門開展物業管理(lǐ)活動的監督管理(lǐ)工作(zuò)；

（八）指導和監督本市(shì)物業服務行業協會開展行業自律和服務工作(zuò)；

（九）法律、法規等規定的其他職責。

第五條 區房(fáng)屋行政主管部門負責本行政區域内物業管理(lǐ)活動的監督管理(lǐ)工作(zuò)，具體履行下(xià)列職責：

（一(yī)）負責依法劃定、調整物業服務區域；

（二）監督管理(lǐ)前期物業服務招标投标、物業承接查驗、維修資金(jīn)使用等物業管理(lǐ)活動；

（三）建立和完善業主決策電子(zǐ)投票(piào)系統數據庫；

（四）依法開展物業管理(lǐ)行政執法工作(zuò)；

（五）指導鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處和居民(mín)委員會開展物業管理(lǐ)相關工作(zuò)；

（六）組織開展本行政區域内物業管理(lǐ)相關法律、法規的宣傳和培訓；

（七）法律、法規等規定的其他職責。

第六條 土(tǔ)地、規劃、财政、市(shì)場監督管理(lǐ)、應急管理(lǐ)、公安、消防、價格、交通、水務、城市(shì)管理(lǐ)綜合執法、生(shēng)态環境、衛生(shēng)健康等相關行政管理(lǐ)部門應當按照各自職責，做好(hǎo)(hǎo)物業管理(lǐ)活動的監督管理(lǐ)工作(zuò)。

第七條 鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處和居民(mín)委員會應當依法指導和協助業主召開業主大會會議、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調處理(lǐ)物業管理(lǐ)糾紛。

鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當将物業管理(lǐ)納入社區治理(lǐ)工作(zuò)，根據需要建立物業管理(lǐ)聯席會議制度，加強對物業管理(lǐ)活動的指導、協助和監督。

居民(mín)委員會應當建立業主、業主委員會和物業服務人(rén)協調機制，協助鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處指導和監督社區内物業管理(lǐ)活動。

鎮、街道、社區黨組織應當加強對物業服務區域基層黨組織的指導，支持業主、業主大會、業主委員會、物業管理(lǐ)委員會、物業服務人(rén)依法開展物業管理(lǐ)活動。

第八條 物業服務行業協會應當在房(fáng)屋行政主管部門的指導和監督下(xià)，維護物業服務人(rén)的合法權益，采取下(xià)列措施促進行業規範、持續、健康發展，提升物業服務水平：

（一(yī)）依法加強行業自律，建立健全物業服務人(rén)及其從業人(rén)員的自律和誠信管理(lǐ)制度；

（二）制定物業服務标準和物業服務費市(shì)場參考價等；

（三）調解物業服務糾紛，維護公平競争的市(shì)場秩序；

（四）推行智慧物業服務，倡導物業服務人(rén)采用新(xīn)技術、新(xīn)方法推動資源節約和環境保護，提升物業服務水平；

（五）組織開展物業管理(lǐ)相關法律法規、物業服務标準、專業服務等行業培訓，提升物業服務人(rén)及其從業人(rén)員的服務水平；

（六）對物業服務人(rén)及其從業人(rén)員的服務質量和行爲進行監督，發現有違法行爲的，應當向相關行政管理(lǐ)部門報告。

第九條 房(fáng)屋行政主管部門、鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處、居民(mín)委員會、行業協會等有關單位應當完善物業管理(lǐ)糾紛處理(lǐ)機制，鼓勵通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決物業管理(lǐ)糾紛，促進和諧社區建設。

第十條 建設單位、物業服務人(rén)、業主大會、業主委員會、物業管理(lǐ)委員會以及鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處和居民(mín)委員會按照本條例規定需要向業主公開信息的，應當采取書面通知、在物業服務區域内顯著位置公布或者按照管理(lǐ)規約、業主大會議事(shì)規則約定的其他方式公開信息。

 

第二章物業服務區域

 

    第十一(yī)條 劃定物業服務區域應當遵循規劃在先、自然分(fēn)割、功能(néng)完善、便民(mín)利民(mín)的原則，結合物業的共用設施設備、建築物規模、社區治理(lǐ)等因素，具體按照以下(xià)規定劃定：

（一(yī)）建設用地規劃許可證或者土(tǔ)地使用權證确定的紅線圖範圍一(yī)般劃定爲一(yī)個物業服務區域，但(dàn)紅線圖範圍内的城鎮公共道路(lù)、城鎮公共綠地、城鎮河(hé)道等不得劃入物業服務區域；

（二）已投入使用的物業，共用設施設備能(néng)夠分(fēn)割、獨立使用的，可以劃定爲不同的物業服務區域；

（三）已投入使用的毗鄰物業，規模較小的，依法經各自的業主大會同意後，可以劃定爲一(yī)個物業服務區域。

第十二條 新(xīn)開發建設項目的土(tǔ)地使用權劃撥、出讓前，土(tǔ)地行政管理(lǐ)部門應當在征求房(fáng)屋行政主管部門的意見後确定物業服務區域。物業服務區域應當納入區域規劃綜合實施方案、土(tǔ)地出讓合同或者劃撥文件。

新(xīn)建物業出售時，建設單位應當将物業服務區域範圍在銷售現場的顯著位置公布，并在房(fáng)屋買賣合同中明示。

第十三條 土(tǔ)地使用權已劃撥、出讓的新(xīn)開發建設項目或者已實施物業管理(lǐ)的建設項目物業服務區域劃定有争議的，區房(fáng)屋行政主管部門應當征求區規劃行政管理(lǐ)部門、鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處、居民(mín)委員會的意見後确定，并将确定的物業服務區域向全體業主公示，公示期不少于十五個工作(zuò)日。

業主對前款公示的物業服務區域有異議的，應當在公示期間書面實名提出。區房(fáng)屋行政主管部門應當自受理(lǐ)異議之日起三十日内辦結并答(dá)複，情況複雜的，可以延長三十日。異議成立的，區房(fáng)屋行政主管部門應當重新(xīn)劃定并公示物業服務區域。公示期滿，對公示的物業服務區域無異議或者異議不成立的，區房(fáng)屋行政主管部門應當将确定的物業服務區域向全體業主公告。

舊城區、城中村(cūn)等沒有實施物業管理(lǐ)的建成居住區需要實施物業管理(lǐ)的，由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處征求相關業主意見後，确定物業服務區域。

第十四條 對已劃定的物業服務區域需要合并或者分(fēn)割的，占業主總人(rén)數百分(fēn)之二十以上(shàng)的業主可以向區房(fáng)屋行政主管部門提出調整方案，區房(fáng)屋行政主管部門應當自收到調整方案之日起三十日内予以答(dá)複。

區房(fáng)屋行政主管部門同意調整方案的，業主委員會、物業管理(lǐ)委員會或者居民(mín)委員會應當組織物業服務區域内全體業主投票(piào)表決，物業服務人(rén)應當予以協助。業主決定調整方案，應當由專有部分(fēn)面積占比三分(fēn)之二以上(shàng)的業主且人(rén)數占比三分(fēn)之二以上(shàng)的業主參與表決，經參與表決專有部分(fēn)面積過半數的業主且參與表決人(rén)數過半數的業主同意，物業服務區域可以調整。

第十五條 建設單位編制建設項目設計方案時，應當遵循一(yī)個物業服務區域配套建設獨立使用的共用設施設備和物業服務用房(fáng)的原則。

規劃行政管理(lǐ)部門在核發建設工程規劃許可證時，應當審核配套建設的物業服務用房(fáng)是否符合建設項目配套建設指标的要求，不符合配套建設指标要求的，不予核發建設工程規劃許可證。

規劃行政管理(lǐ)部門在辦理(lǐ)規劃條件核實時，應當審核配套建設的物業服務用房(fáng)是否符合規劃條件和規劃報建的要求；不符合規劃條件和規劃報建要求的，不予通過規劃條件核實。

第十六條 建設單位應當在物業服務區域内配置物業服務用房(fáng)和共用設施設備用房(fáng)。物業服務用房(fáng)的面積、位置應當在房(fáng)屋買賣合同中載明。

物業服務用房(fáng)應當按照下(xià)列規定配置：

（一(yī)）物業服務用房(fáng)總建築面積按照物業服務區域内計算(suàn)容積率的總建築面積千分(fēn)之二的比例，且最低(dī)不少于五十平方米配置；分(fēn)期開發建設的物業，應當在先期開發的區域按照不少于先期開發計算(suàn)容積率的建築面積千分(fēn)之二的比例配置；

（二）地面以上(shàng)的獨立成套裝修房(fáng)屋，具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能(néng)和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置；

（三）沒有配置電梯的物業，物業服務用房(fáng)所在樓層不得高于四層；

（四）業主委員會的辦公用房(fáng)從物業服務用房(fáng)中安排，最低(dī)不少于十平方米。

共用設施設備用房(fáng)應當符合相應設施設備安裝、安全使用的技術标準。

第十七條 對配套設施不齊全、環境較差的舊居住區，區人(rén)民(mín)政府應當采取措施鼓勵和支持業主自主開展改造提升，結合城市(shì)環境綜合整治和更新(xīn)改造，逐步完善配套基礎設施和公共服務設施，改善舊居住區綜合環境。舊居住區的範圍由區人(rén)民(mín)政府确定。

鼓勵舊居住區綜合改造後實施物業管理(lǐ)，由物業服務人(rén)根據業主的需求，提供環境衛生(shēng)保潔、公共秩序維護、設施維修養護、綠化(huà)養護和房(fáng)屋維修養護等物業服務，合理(lǐ)收取物業服務費。

 

第三章業主和業主組織

第一(yī)節業主和業主大會

 

第十八條 業主對建築物内的住宅、經營性用房(fáng)等專有部分(fēn)享有所有權，對專有部分(fēn)以外的共有部分(fēn)享有共有和共同管理(lǐ)的權利。

尚未依法辦理(lǐ)所有權登記，但(dàn)因買賣、贈與、遺贈、繼承、合法建造、人(rén)民(mín)法院及仲裁機構的法律文書或者人(rén)民(mín)政府的征收決定等旨在轉移所有權的法律行爲已經合法占有該房(fáng)屋的單位或者個人(rén)，在物業管理(lǐ)活動中享有法律、法規規定的業主權利，并承擔相應的義務。

第十九條 業主在物業管理(lǐ)活動中，享有下(xià)列權利：

（一(yī)）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人(rén)提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就(jiù)物業管理(lǐ)的有關事(shì)項提出建議；

（三）參加業主大會會議，行使表決權；

（四）推薦或者自薦業主委員會委員的候選人(rén)，選舉業主委員會，并享有被選舉權；推薦或者自薦物業管理(lǐ)委員會的業主代表；

（五）監督業主委員會和物業管理(lǐ)委員會的工作(zuò)；

（六）監督物業服務人(rén)履行物業服務合同；

（七）對專有部分(fēn)以外的共有部分(fēn)享有共有和共同管理(lǐ)的權利；

（八）監督維修資金(jīn)和共有資金(jīn)的管理(lǐ)和使用；

（九）法律、法規規定的其他權利。

第二十條 業主在物業管理(lǐ)活動中，履行下(xià)列義務：

（一(yī)）遵守管理(lǐ)規約、業主大會議事(shì)規則；

（二）遵守物業服務區域内共有部分(fēn)的使用、公共秩序、環境衛生(shēng)、裝飾裝修、消防安全、房(fáng)屋安全、垃圾分(fēn)類、噪聲管理(lǐ)、排水管理(lǐ)、動物飼養、衛生(shēng)防疫等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作(zuò)出的決定；

（四）依法配合物業服務人(rén)，執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理(lǐ)措施；

（五）按照規定交納維修資金(jīn)；

（六）按照物業服務合同的約定交納物業服務費；

（七）法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放(fàng)棄權利爲由不履行義務。

第二十一(yī)條 業主大會由物業服務區域内全體業主組成。

物業服務區域内隻有一(yī)個業主的，由業主自行決定本區域的物業管理(lǐ)事(shì)務。

第二十二條 下(xià)列事(shì)項由業主共同決定：

（一(yī)）制定和修改業主大會議事(shì)規則；

（二）制定和修改管理(lǐ)規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理(lǐ)人(rén)；

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金(jīn)；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金(jīn)；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分(fēn)的用途或者利用共有部分(fēn)從事(shì)經營活動；

（九）物業服務區域調整、業主自行管理(lǐ)、物業服務合同、物業服務費、共有資金(jīn)、業主委員會委員及專職工作(zuò)人(rén)員補貼标準等有關共有和共同管理(lǐ)權利的其他重大事(shì)項。

業主共同決定事(shì)項，應當由專有部分(fēn)面積占比三分(fēn)之二以上(shàng)的業主且人(rén)數占比三分(fēn)之二以上(shàng)的業主參與表決。決定本條第一(yī)款第六項至第八項規定的事(shì)項，應當經參與表決專有部分(fēn)面積四分(fēn)之三以上(shàng)的業主且參與表決人(rén)數四分(fēn)之三以上(shàng)的業主同意。決定本條第一(yī)款其他事(shì)項，應當經參與表決專有部分(fēn)面積過半數的業主且參與表決人(rén)數過半數的業主同意。

業主大會不得授權、委托業主委員會、物業管理(lǐ)委員會等其他主體決定本條第一(yī)款規定的事(shì)項。

第二十三條 管理(lǐ)規約應當對物業的使用、維護、管理(lǐ)，業主共同權益、業主義務、共有資金(jīn)、審計制度、印章管理(lǐ)、違約責任等事(shì)項依法作(zuò)出約定。管理(lǐ)規約對全體業主、物業使用人(rén)具有約束力。

業主大會議事(shì)規則應當就(jiù)業主大會的名稱、議事(shì)方式、業主投票(piào)權數認定方法、表決程序，業主委員會的選舉和議事(shì)規則、人(rén)員組成、職責、任期及職務終止等事(shì)項依法作(zuò)出約定。

管理(lǐ)規約和業主大會議事(shì)規則不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分(fēn)業主顯失公平的内容。管理(lǐ)規約和業主大會議事(shì)規則的示範文本由市(shì)房(fáng)屋行政主管部門制定公布。

第二十四條 有下(xià)列情形之一(yī)的，業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會應當在三十日内組織召開業主大會會議：

（一(yī)）占業主總人(rén)數百分(fēn)之二十以上(shàng)的業主提議召開業主大會會議；

（二）業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會決定召開；

（三）發生(shēng)重大事(shì)故或者緊急事(shì)件需要及時處理(lǐ)；

（四）業主大會議事(shì)規則約定的需要召開業主大會會議的其他情形。

業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會未按照規定組織召開業主大會會議的，由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處責令限期組織召開，并通告全體業主。

第二十五條 有下(xià)列情形之一(yī)的，居民(mín)委員會應當在三十日内組織召開業主大會會議：

（一(yī)）占業主總人(rén)數百分(fēn)之二十以上(shàng)的業主提議罷免、更換業主委員會委員；

（二）任期内業主委員會委員人(rén)數在候補委員遞補後未達到本條例第三十七條規定的業主委員會最低(dī)人(rén)數要求；

（三）業主委員會被責令限期召開業主大會會議，但(dàn)逾期不召開；

（四）鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處提議罷免業主委員會全體委員；

（五）發生(shēng)重大事(shì)故或者緊急事(shì)件需要及時處理(lǐ)。

第二十六條 建設單位、物業服務人(rén)應當協助業主大會會議組織者召開業主大會會議，并在物業服務區域内提供相應的人(rén)力、場地支持。

業主大會會議組織者向區房(fáng)屋行政主管部門申請查詢物業服務區域内業主清冊等文件資料的，區房(fáng)屋行政主管部門應當自受理(lǐ)申請之日起二十日内免費提供。

不動産登記行政管理(lǐ)部門與房(fáng)屋行政主管部門應當建立業主清冊等相關信息的共享機制，及時将相關信息共享。

業主大會會議組織者應當對業主資料保密，不得将業主資料用于與召開業主大會會議無關的活動。

第二十七條 業主大會會議組織者應當于會議召開三十日前，将會議的時間、地點、形式、議題、議程、表決規則、業主委員會委員候選人(rén)等事(shì)項向全體業主公示，公示期不少于十五日。因發生(shēng)重大事(shì)故或者緊急事(shì)件需要召開業主大會臨時會議的，可以于會議召開前通知全體業主并告知臨時召開的事(shì)由。重大事(shì)故或者緊急事(shì)件由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處确認。

公示期間，業主大會會議組織者應當通過召開座談會等方式聽取業主意見并集體討(tǎo)論。業主對公示事(shì)項有異議的，應當在公示期間以書面形式實名向業主大會會議組織者提出，業主大會會議組織者應當自收到異議之日起五日内處理(lǐ)并答(dá)複。經核實異議成立的，業主大會會議組織者應當調整會議召開時間，并重新(xīn)公示。

業主大會會議組織者未及時處理(lǐ)業主異議或者業主對答(dá)複不滿的，業主可以向鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處提出。鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當在十日内提出處理(lǐ)意見，公示事(shì)項違反法律、法規等規定的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當責令業主大會會議組織者限期改正。未經改正，業主大會會議組織者不得召開業主大會會議。

業主委員會組織召開業主大會會議，應當在會前告知居民(mín)委員會。

第二十八條 業主大會應當按照本條例第二十二條的規定進行表決，未投票(piào)表決業主的投票(piào)權數不得計入已表決票(piào)。在物業服務區域内，使用維修資金(jīn)等僅涉及部分(fēn)業主共有和共同管理(lǐ)權利的事(shì)項，由該部分(fēn)業主共同決定。

業主大會會議組織者應當在表決前，确認業主身(shēn)份、業主總人(rén)數、專有部分(fēn)面積和專有部分(fēn)總面積。

本條例規定的專有部分(fēn)面積、專有部分(fēn)總面積和業主人(rén)數、業主總人(rén)數按照下(xià)列方式确定：

（一(yī)）專有部分(fēn)面積，按照不動産登記簿記載的面積計算(suàn)；尚未登記的，按照測繪機構的實測面積計算(suàn)；尚未實測的，按照房(fáng)屋買賣合同記載的面積計算(suàn)。專有部分(fēn)總面積，按照專有部分(fēn)面積的總和計算(suàn)；

（二）業主人(rén)數按照專有部分(fēn)的數量計算(suàn)，一(yī)個專有部分(fēn)按照一(yī)人(rén)計算(suàn)；但(dàn)建設單位尚未出售和雖已出售但(dàn)尚未交付的部分(fēn)，以及同一(yī)買受人(rén)擁有一(yī)個以上(shàng)專有部分(fēn)的，按照一(yī)人(rén)計算(suàn)。業主總人(rén)數，按照本項規定的總和計算(suàn)。

第二十九條 專有部分(fēn)有兩個以上(shàng)所有權人(rén)的，其所有權人(rén)應當推選一(yī)人(rén)行使表決權。

業主爲無民(mín)事(shì)行爲能(néng)力人(rén)或者限制民(mín)事(shì)行爲能(néng)力人(rén)的，由其法定監護人(rén)行使表決權。

業主爲法人(rén)的，由其法定代表人(rén)行使表決權。業主爲非法人(rén)組織的，由非法人(rén)組織确定的代表人(rén)行使表決權。法人(rén)業主、非法人(rén)組織業主及其派出的代表應當依法行使表決權，積極參與業主投票(piào)表決。

業主可以委托代理(lǐ)人(rén)行使表決權。代理(lǐ)人(rén)應當出具由業主簽名或者蓋章的載明委托事(shì)項、委托權限及期限的書面委托書。

第三十條 業主大會會議可以采用電子(zǐ)投票(piào)、書面征求意見和集體討(tǎo)論的形式表決事(shì)項。采用電子(zǐ)投票(piào)形式的，業主大會會議表決的投票(piào)期限不超過三十日。采用書面征求意見形式的，業主大會會議表決的投票(piào)期限不超過六十日。采用集體討(tǎo)論形式的，業主大會會議當場表決。

業主大會會議表決事(shì)項應當采用記名投票(piào)的方式，業主應當明示同意、反對或者棄權的表決意見。以書面征求意見、集體討(tǎo)論形式投票(piào)的，業主應當出示不動産權屬證明或者其他證明業主身(shēn)份的材料，選票(piào)、表決票(piào)應當由有表決權的業主簽名。

任何人(rén)不得僞造或者指使他人(rén)僞造選票(piào)、表決票(piào)、業主簽名或者書面委托書。業主大會會議組織者應當妥善保管業主的選票(piào)、表決票(piào)和書面委托書，以備查詢，保管期限不少于五年。采用電子(zǐ)投票(piào)的，業主決策電子(zǐ)投票(piào)系統應當保存業主投票(piào)結果不少于五年。

第三十一(yī)條 市(shì)房(fáng)屋行政主管部門應當建立完善本市(shì)業主決策電子(zǐ)投票(piào)系統，電子(zǐ)投票(piào)系統的建設和維護經費列入财政預算(suàn)。電子(zǐ)投票(piào)的具體規則由市(shì)房(fáng)屋行政主管部門制定公布。

區房(fáng)屋行政主管部門應當建立完善本市(shì)業主決策電子(zǐ)投票(piào)系統中的電子(zǐ)投票(piào)數據庫。業主大會應當優先采用本市(shì)業主決策電子(zǐ)投票(piào)系統進行表決。

第三十二條 采用集體討(tǎo)論、書面征求意見形式的，業主大會會議組織者應當邀請不少于五名業主擔任監票(piào)人(rén)、計票(piào)人(rén)，可以邀請第三方參與監票(piào)。業主委員會委員、業主委員會委員候選人(rén)及其近親屬不得擔任監票(piào)人(rén)、計票(piào)人(rén)。監票(piào)人(rén)、計票(piào)人(rén)應當簽名确認統計的表決結果。

采用集體討(tǎo)論形式的，業主大會會議組織者應當組織監票(piào)人(rén)、計票(piào)人(rén)當場統計選票(piào)、表決票(piào)。

采用書面征求意見形式的，業主大會會議組織者應當于業主大會會議投票(piào)期限屆滿之日起三十日内完成選票(piào)、表決票(piào)的統計。業主大會會議組織者應當在表決結果公示前将選票(piào)、表決票(piào)交由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處臨時保管。公示期滿無異議或者異議處理(lǐ)完畢後，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當将選票(piào)、表決票(piào)交還業主大會會議組織者。

采用電子(zǐ)投票(piào)形式的，業主大會會議表決結果由業主決策電子(zǐ)投票(piào)系統自動統計。

業主大會會議組織者未按照本條規定統計表決結果的，由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處責令改正并通告全體業主。

第三十三條 業主大會會議組織者應當自業主大會會議表決結果産生(shēng)之日起七日内公示表決結果。采用集體討(tǎo)論或者電子(zǐ)投票(piào)形式的，表決結果公示期爲十五日。采用書面征求意見形式的，表決結果公示期爲三十日。

業主大會會議表決結果的公示内容應當包括已投票(piào)業主的房(fáng)号、專有部分(fēn)面積、表決意見，已投票(piào)業主的總人(rén)數和專有部分(fēn)總面積，未投票(piào)業主的總人(rén)數和專有部分(fēn)總面積、全體業主表決意見的彙總結果等。

業主大會會議組織者逾期未公示業主大會會議表決結果，或者公示内容不符合本條第二款規定的，由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處責令限期改正并通告全體業主。業主大會會議組織者逾期未改正的，由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處公示。

業主大會會議表決結果公示期限屆滿，對表決結果無異議或者異議不成立的，表決結果自公示期限屆滿次日起生(shēng)效，業主大會會議組織者應當及時通告全體業主。

第三十四條 對業主大會會議表決結果有異議的，異議提出人(rén)應當在表決結果公示期間以書面形式實名向鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處提出,并出示身(shēn)份證明、不動産權屬證明等相關證明材料。

街道辦事(shì)處、鎮人(rén)民(mín)政府應當自受理(lǐ)之日起三十日内對異議進行核實處理(lǐ)；情況複雜的，可以延長三十日。經核實異議成立的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當重新(xīn)統計表決結果并向全體業主通告。經核實異議不成立的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當書面答(dá)複異議提出人(rén)，并告知業主大會會議組織者。

 

第二節業主委員會

 

第三十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，對全體業主負責，接受業主監督，依法履行下(xià)列職責：

（一(yī)）組織召開業主大會會議，執行業主大會的決定和決議；

（二）定期向業主大會報告年度物業管理(lǐ)的實施情況、業主委員會履職情況；

（三）拟訂物業服務合同草案，并提交業主大會決定；

（四）根據業主大會決定，與續聘或者選聘的物業服務人(rén)簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人(rén)進行交接；

（五）及時了(le)解業主、物業使用人(rén)的意見和建議，監督和協助物業服務人(rén)履行物業服務合同；

（六）監督管理(lǐ)規約的實施；

（七）将業主大會會議、業主委員會會議的記錄，以及履職期間産生(shēng)和保管的其他文件資料建立檔案并妥善保管；

（八）調解因物業使用、維護和管理(lǐ)産生(shēng)的糾紛；

（九）每半年公布業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車服務費的情況；

（十）配合相關行政管理(lǐ)部門和鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處、居民(mín)委員會，做好(hǎo)(hǎo)物業服務區域内秩序維護、社區治理(lǐ)和公益宣傳等工作(zuò)，接受相關行政管理(lǐ)部門、鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處、居民(mín)委員會的指導和監督；

（十一(yī)）法律、法規等規定和業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會委員、候補委員應當從符合下(xià)列條件的業主中選舉産生(shēng)：

（一(yī)）具有完全民(mín)事(shì)行爲能(néng)力；

（二）熱心公益事(shì)業，責任心強，具有較強的公信力和組織能(néng)力；

（三）按照有關規定或者約定交納維修資金(jīn)以及需業主共同分(fēn)攤的費用，且未欠交物業服務費；

（四）本人(rén)及其近親屬未在爲本物業服務區域提供物業服務的企業及其下(xià)屬單位任職；

（五）遵守法律法規和管理(lǐ)規約，履行業主義務，無損害業主共同利益的行爲。

業主大會會議組織者應當審查業主委員會委員候選人(rén)的資格條件，不符合前款條件的，不得列入業主委員會委員候選人(rén)名單。

業主大會會議組織者可以采取業主聯名推薦、業主自薦或者社區黨組織、居民(mín)委員會推薦等方式産生(shēng)業主委員會委員候選人(rén)。鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成爲業主委員會委員。

第三十七條 業主委員會由五至十五人(rén)的單數委員組成，但(dàn)戶數一(yī)百戶以下(xià)的住宅小區，業主委員會可以由三人(rén)組成。業主大會會議選舉産生(shēng)的業主委員會委員人(rén)數未達到業主大會議事(shì)規則約定人(rén)數，但(dàn)達到本條規定的業主委員會最低(dī)人(rén)數要求的，業主委員會成立。

業主委員會的任期由業主大會議事(shì)規則約定，每屆任期不得超過五年。修改業主大會議事(shì)規則約定業主委員會任期的，任期内業主委員會的任期按照修改後的業主大會議事(shì)規則确定。

業主委員會應當自成立之日起十日内召開首次會議，在業主委員會委員中推選産生(shēng)業主委員會主任和副主任。業主委員會委員的任期與每屆業主委員會任期相同，委員可以連選連任。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員但(dàn)得票(piào)數達到法定票(piào)數的候選人(rén)，可以當選業主委員會候補委員，候補委員的任期與業主委員會委員任期相同。候補委員可以列席業主委員會會議，但(dàn)不享有表決權。

第三十八條 業主委員會委員人(rén)數低(dī)于業主大會議事(shì)規則約定的人(rén)數時，由候補委員按照得票(piào)數依次遞補。

按照前款規定遞補後，業主委員會人(rén)數未達到本條例第三十七條規定的最低(dī)人(rén)數要求的，居民(mín)委員會應當在六十日内組織召開業主大會會議補選，任期内的業主委員會委員應當予以協助。業主委員會人(rén)數已達到本條例第三十七條規定的最低(dī)人(rén)數要求，但(dàn)少于業主大會議事(shì)規則約定的人(rén)數的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選。

後期物業的業主入住後需增補業主委員會委員的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第三十九條 業主委員會應當自選舉産生(shēng)之日起三十日内，向鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處備案。備案時應當提交下(xià)列資料：

（一(yī)）業主大會議事(shì)規則、管理(lǐ)規約；

（二）業主大會表決結果明細表、彙總表；

（三）業主大會會議決定；

（四）業主委員會委員和候補委員的姓名、職務、房(fáng)号、聯系方式等基本情況。

報送資料齊全、符合法定條件的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當自收到上(shàng)述資料後五個工作(zuò)日内發出備案回執，同時将備案的回執和資料抄送區房(fáng)屋行政主管部門。

業主委員會應當持備案回執向公安機關申請刻制業主委員會、業主大會印章，并自刻制業主委員會、業主大會印章之日起十日内，将印章樣式書面報告鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處。業主委員會印章應當刻制業主委員會的名稱、屆别和任期終止日期。業主委員會、業主大會印章由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章的，應當有業主委員會過半數委員簽字同意。

管理(lǐ)規約、業主大會議事(shì)規則修改，或者業主委員會委員、候補委員更換的，業主委員會應當自變更之日起十五日内向原備案機關辦理(lǐ)變更備案。

第四十條 業主委員會會議由主任或者副主任組織召開。經三分(fēn)之一(yī)以上(shàng)業主委員會委員提議召開業主委員會會議的，由提議的委員組織召開。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席，作(zuò)出的決定應當經全體委員過半數同意并簽字确認。業主委員會應當自作(zuò)出決定之日起七日内通告全體業主。業主委員會會議的書面記錄應當妥善保存，保存時間爲五年。

業主委員會召開會議討(tǎo)論重大事(shì)項時，應當邀請居民(mín)委員會參加，并接受居民(mín)委員會的指導。

物業服務區域内的出租面積達到一(yī)定比例的，應當邀請租戶代表列席業主委員會會議，具體辦法由業主大會議事(shì)規則确定。

第四十一(yī)條 業主委員會應當向全體業主公布下(xià)列信息：

（一(yī)）業主委員會的委員和專職工作(zuò)人(rén)員的姓名、職務、聯系方式等信息；

（二）管理(lǐ)規約、業主大會議事(shì)規則；

（三）業主大會、業主委員會的決定；

（四）物業服務合同；

（五）業主委員會工作(zuò)經費的預算(suàn)和結算(suàn)情況；

（六）業主大會決定由業主委員會管理(lǐ)維修資金(jīn)或者共有資金(jīn)的，維修資金(jīn)或者共有資金(jīn)的籌集、使用、管理(lǐ)等情況；

（七）按照法律、法規等規定以及管理(lǐ)規約、業主大會議事(shì)規則的約定，應當向業主公布的其他信息。

本條第一(yī)款規定的信息有變更的，業主委員會應當自變更之日起七日内重新(xīn)公布。

業主委員會應當在本市(shì)物業管理(lǐ)信息平台填報、更新(xīn)本條第一(yī)款規定的信息，房(fáng)屋行政主管部門應當向業主公開相關信息。

業主委員會未按照本條規定公布相關信息的，由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處責令其限期公布，并通告全體業主。

第四十二條 業主委員會的委員、候補委員、專職工作(zuò)人(rén)員應當遵守法律、法規和管理(lǐ)規約、業主大會議事(shì)規則，不得有下(xià)列行爲：

（一(yī)）挪用、侵占業主共有财産，未按照規定移交屬于業主大會和業主委員會的有關财物；

（二）索取、非法收受建設單位、物業服務人(rén)或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業服務人(rén)減免物業服務費；

（四）違反物業服務合同拒不交納物業服務費；

（五）洩露業主資料或者将業主資料用于與物業管理(lǐ)無關的活動；

（六）僞造或者指使他人(rén)僞造業主的選票(piào)、表決票(piào)、書面委托書或者業主簽名，冒充業主或者指使他人(rén)冒充業主進行電子(zǐ)投票(piào)；

（七）未妥善保管會計憑證、會計賬簿、财務會計報告等會計資料，僞造、變造、隐匿、故意銷毀會計資料或者不按照規定提供、移交會計資料；

（八）未按照本條例規定刻制、使用、移交業主大會或者業主委員會印章；

（九）損害業主共同利益或者未正當履行其職責的其他行爲。

業主委員會的委員、候補委員有本條第一(yī)款規定行爲之一(yī)的，業主委員會應當自發現之日起十日内召開業主委員會會議，作(zuò)出中止其委員職務的決定，并提請業主大會會議決定終止其委員職務，但(dàn)已按本條例第四十三條規定自行終止職務的除外。

專職工作(zuò)人(rén)員有本條第一(yī)款規定行爲之一(yī)的，業主委員會應當自發現之日起十日内召開業主委員會會議作(zuò)出終止其職務的決定，并将決定通告全體業主。

第四十三條 業主委員會委員、候補委員有下(xià)列情形之一(yī)的，其委員職務自行終止：

（一(yī)）因物業轉讓等原因喪失業主身(shēn)份的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責能(néng)力的；

（三）任職期間被依法追究刑事(shì)責任的；

（四）任職期間因違反本條例規定受到行政處罰的；

（五）本人(rén)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）管理(lǐ)規約、業主大會議事(shì)規則約定的其他情形。

業主委員會應當及時将委員、候補委員職務終止情況通告全體業主。

第四十四條 業主委員會有下(xià)列情形之一(yī)，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處責令其改正但(dàn)拒不改正，造成嚴重後果的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處可以向業主大會提議罷免業主委員會全體委員，涉嫌違法行爲的，應當向相關行政管理(lǐ)部門報告：

（一(yī)）不執行業主大會決定；

（二）業主自行管理(lǐ)期間存在安全生(shēng)産、消防安全隐患；

（三）未按照規定組織召開業主大會會議；

（四）業主大會決定由業主委員會管理(lǐ)維修資金(jīn)或者共有資金(jīn)的，未按照規定籌集、使用、管理(lǐ)維修資金(jīn)或者共有資金(jīn)；

（五）挪用、侵占維修資金(jīn)或者共有資金(jīn)；

（六）違反法律、法規等規定，侵害業主合法權益的其他行爲。

第四十五條 業主委員會任期屆滿、全體委員集體辭職或者被依法罷免的，不得繼續履行職責。

業主委員會應當在停止履行職責之日起三日内将屬于業主大會和業主委員會的有關财物、文件資料、印章等全部移交給新(xīn)一(yī)屆業主委員會；未成立新(xīn)一(yī)屆業主委員會的，全部移交給居民(mín)委員會臨時保管。

業主委員會委員職務中止或者終止的，應當自職務中止或者終止之日起三日内将其保管的屬于業主大會和業主委員會的有關财物、文件資料、印章等移交給業主委員會。

第四十六條 任何單位或者個人(rén)不得阻撓業主依法召開業主大會會議或者成立業主委員會。

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作(zuò)出與物業管理(lǐ)無關的決定，不得從事(shì)與物業管理(lǐ)無關的活動。

業主大會、業主委員會作(zuò)出的決定違反法律、法規等規定的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作(zuò)出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人(rén)民(mín)法院撤銷其決定。

 

第三節物業管理(lǐ)委員會

 

第四十七條 符合下(xià)列條件的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當自收到業主申請之日起六個月(yuè)(yuè)内組織成立物業管理(lǐ)委員會：

（一(yī)）已劃定物業服務區域；

（二）已交付使用的專有部分(fēn)面積達到建築規劃總面積百分(fēn)之五十以上(shàng)；

（三）未成立業主委員會，或者需要換屆選舉業主委員會；

（四）占業主總人(rén)數百分(fēn)之十以上(shàng)的業主申請。

物業管理(lǐ)委員會自業主委員會選舉産生(shēng)之日起停止履行職責，并在十日内與業主委員會辦理(lǐ)移交手續後解散。

第四十八條 物業管理(lǐ)委員會依法履行下(xià)列職責：

（一(yī)）負責籌備成立業主委員會；

（二）組織換屆選舉業主委員會；

（三）組織召開業主大會會議;

(四)根據業主大會的決議、決定，辦理(lǐ)物業管理(lǐ)相關事(shì)務。

物業管理(lǐ)委員會應當接受鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處與區房(fáng)屋行政主管部門的指導和監督。

第四十九條 物業管理(lǐ)委員會成員人(rén)數爲九人(rén)以上(shàng)單數，由下(xià)列人(rén)員組成：

（一(yī)）鎮人(rén)民(mín)政府代表或者街道辦事(shì)處代表一(yī)人(rén)；

（二）居民(mín)委員會代表一(yī)人(rén)；

（三）區房(fáng)屋行政主管部門代表一(yī)人(rén)；

（四）物業服務人(rén)代表一(yī)人(rén)；

（五）業主代表，具體人(rén)數由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處根據物業服務區域規模、物業類型、業主戶數等因素确定。

物業管理(lǐ)委員會主任由鎮人(rén)民(mín)政府代表或者街道辦事(shì)處代表擔任，副主任由居民(mín)委員會代表和一(yī)名業主代表擔任。

物業管理(lǐ)委員會單位代表人(rén)選由各自單位推薦産生(shēng)。業主代表人(rén)選應當符合本條例第三十六條關于業主委員會委員條件的規定，由鎮人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處通過聽取業主意見、召開座談會等方式，在自願參加的業主中推薦産生(shēng)。鼓勵和支持黨員業主成爲物業管理(lǐ)委員會的成員。

物業服務人(rén)未派代表參加物業管理(lǐ)委員會的，不影響物業管理(lǐ)委員會的成立。

第五十條 鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當将物業管理(lǐ)委員會成員的名單、簡曆等基本情況向全體業主公示，公示期不少于十五日。

公示期間業主對名單有異議的，應當以書面形式實名向鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處提出。經核實異議成立的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當更換物業管理(lǐ)委員會成員人(rén)選并重新(xīn)公示。公示期滿無異議或者異議不成立的，物業管理(lǐ)委員會成立。鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當将物業管理(lǐ)委員會成員名單告知全體業主。

物業管理(lǐ)委員會可以持鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處出具的成立證明，向公安機關申請刻制物業管理(lǐ)委員會印章。

第五十一(yī)條 物業管理(lǐ)委員會成員有下(xià)列情形之一(yī)的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當按照本條例第五十條的規定，更換物業管理(lǐ)委員會成員人(rén)選：

（一(yī)）單位代表因工作(zuò)變動或者其他原因不能(néng)履行職責；

（二）業主代表不符合本條例第三十六條關于業主委員會委員條件的規定，或者有本條例第四十二條和第八十六條規定的行爲；

（三）業主代表以書面形式向物業管理(lǐ)委員會提出辭職。

第五十二條 物業管理(lǐ)委員會會議由主任或者副主任召集和主持。

物業管理(lǐ)委員會會議應當有過半數成員出席，作(zuò)出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字确認。物業管理(lǐ)委員會應當自作(zuò)出決定之日起七日内通告全體業主。

物業管理(lǐ)委員會應當将業主大會會議、物業管理(lǐ)委員會會議的記錄，以及履職期間産生(shēng)和保管的其他文件資料建立檔案并妥善保管。

第五十三條 物業管理(lǐ)委員會應當依法履行職責，不得作(zuò)出與物業管理(lǐ)無關的決定，不得從事(shì)與物業管理(lǐ)無關的活動。

物業管理(lǐ)委員會辦理(lǐ)物業管理(lǐ)相關事(shì)務時違反法律、法規等規定，損害業主共同利益的，區房(fáng)屋行政主管部門應當責令限期改正，并通告全體業主。

 

第四章前期物業管理(lǐ)

 

第五十四條 建設單位應當在銷售首套房(fáng)屋前，以公開招标方式選聘前期物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。前期物業管理(lǐ)招标的服務範圍是整個物業服務區域。投标人(rén)少于三個或者總建築面積不超過五萬平方米的，經區房(fáng)屋行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

建設單位應當自前期物業服務企業确定中标之日起十五日内，在本市(shì)物業管理(lǐ)信息平台填報招标、評标和中标的相關信息。建設單位與中标的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同的，物業服務企業應當自合同簽訂之日起十五日内在本市(shì)物業管理(lǐ)信息平台填報合同信息。

前期物業服務招标投标管理(lǐ)的具體辦法，由市(shì)房(fáng)屋行政主管部門制定公布。

第五十五條 建設單位應當在銷售物業前，按照下(xià)列規定制定臨時管理(lǐ)規約：

（一(yī)）臨時管理(lǐ)規約應當符合本條例第二十三條關于管理(lǐ)規約的規定；

（二）臨時管理(lǐ)規約應當對全體業主同意授權物業服務企業代爲查驗共用部位、共用設施設備的事(shì)項作(zuò)出約定。

建設單位應當在銷售物業時，将臨時管理(lǐ)規約向物業買受人(rén)明示，并予以說明。臨時管理(lǐ)規約不得減損、侵害業主的合法權益。物業買受人(rén)在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理(lǐ)規約予以書面承諾。業主大會表決通過管理(lǐ)規約後，臨時管理(lǐ)規約即失效。

第五十六條 在承接新(xīn)建物業前，物業服務企業和建設單位應當在區房(fáng)屋行政主管部門的指導、監督下(xià)，按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，對物業服務區域内共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，确認現場查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業承接查驗協議。

承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事(shì)項作(zuò)出約定。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日内予以整改。

物業服務企業可以通過參與建設工程的設計、施工、分(fēn)戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理(lǐ)的建議，爲實施物業管理(lǐ)創造有利條件。

第五十七條 實施承接查驗的物業，應當具備下(xià)列條件：

（一(yī)）通過規劃條件核實，取得建設工程竣工驗收、消防驗收、環境保護驗收等合格證明文件；

（二）供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設施設備已按照規劃設計要求建成，專有部分(fēn)和共有部分(fēn)的供水、供電、供氣已安裝經強制檢定合格的獨立計量器(qì)具，排水管網實現雨污分(fēn)流，建設單位已依法辦理(lǐ)排水手續；

（三）教育、養老、郵政、醫療衛生(shēng)、文化(huà)體育、環境衛生(shēng)、社區服務、生(shēng)活垃圾分(fēn)類投放(fàng)和收運設施等公共服務設施已按照規劃設計要求建成；

（四）道路(lù)、綠地和物業服務用房(fáng)等公共配套設施已按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能(néng)要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器(qì)、電子(zǐ)監控系統等設施設備取得使用合格證書；

（六）物業使用、維護和管理(lǐ)的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規等規定的其他條件。

分(fēn)期開發建設的物業，建設單位和物業服務企業可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分(fēn)期承接查驗。

第五十八條 對物業服務區域内共用部位、共用設施設備現場查驗前，建設單位應當向物業服務企業移交下(xià)列資料：

（一(yī)）物業的報建、批準文件，竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下(xià)管線工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備的清單、排水管網平面圖、買賣合同複印件，共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）共用部位、共用設施設備的質量保修文件和使用說明文件；

（四）供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等準許使用文件；

（五）物業的使用、維護、管理(lǐ)必需的其他資料。

未能(néng)全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第五十九條 建設單位應當在簽訂物業承接查驗協議後，及時向物業服務企業移交共用部位、共用設施設備。

建設單位與物業服務企業應當對交接共用部位、共用設施設備簽署書面物業交接記錄。物業交接記錄應當包括移交資料明細、共用部位和共用設施設備明細、交接時間、交接方式等内容。

物業項目分(fēn)期開發建設的，建設單位與物業服務企業可以根據開發進度分(fēn)期辦理(lǐ)物業交接手續，在承接最後一(yī)期物業時，辦理(lǐ)物業項目整體交接手續。

第六十條 建設單位應當自物業交接後三十日内，在本市(shì)物業管理(lǐ)信息平台上(shàng)填報承接查驗資料。承接查驗資料應當包括臨時管理(lǐ)規約、建設單位移交資料清單、承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄等。

物業服務企業應當将物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。

第六十一(yī)條 建設單位應當按照法律、法規規定和物業買賣合同約定，向物業買受人(rén)交付物業，并将物業承接查驗協議交付給物業買受人(rén)。建設單位與物業買受人(rén)應當簽署物業交付文件。

建設單位不得将不符合交付條件的物業交付使用。建設單位交付的物業符合法律、法規規定和物業買賣合同約定的，物業買受人(rén)不得拒絕接收。

建設單位委托物業服務企業向物業買受人(rén)交付物業的，建設單位和物業服務企業應當簽訂委托協議，對委托的事(shì)項、權限、期限等作(zuò)出約定。物業服務企業向物業買受人(rén)交付物業時，應當向物業買受人(rén)出示委托協議。

第六十二條 建設單位應當按照國家、省、市(shì)有關規定的保修期限和保修範圍，承擔共用部位、共用設施設備以及專有部分(fēn)的保修責任。

物業服務企業不得承接未經查驗的物業。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第六十三條 物業買受人(rén)應當自簽署物業交付文件之日起，按照物業買賣合同約定交納前期物業服務費。

物業買受人(rén)無正當理(lǐ)由不接收物業的，物業買受人(rén)應當自建設單位通知其辦理(lǐ)交付手續的期限屆滿之次月(yuè)(yuè)起，按照物業買賣合同的約定交納前期物業服務費。

物業服務區域内尚未出售或者已出售但(dàn)尚未交付給物業買受人(rén)的房(fáng)屋、車位等物業，其前期物業服務費由建設單位按照該區域同類物業的标準全額交納。

第六十四條 新(xīn)建物業辦理(lǐ)房(fáng)屋所有權首次登記時，建設單位應當将建築區劃内依法屬于業主共有的道路(lù)、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房(fáng)及其占用範圍内的建設用地使用權一(yī)并申請登記爲業主共有。

建設單位應當在登記後六十日内，在物業服務區域内顯著位置長期公開物業服務區域的建設工程總平面圖，并在圖上(shàng)标明或者文字輔助說明業主共有的道路(lù)、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房(fáng)的位置與建築面積。物業服務人(rén)應當對長期公開的建設工程總平面圖做好(hǎo)(hǎo)相應維護管理(lǐ)工作(zuò)。

 

第五章物業管理(lǐ)服務

 

第六十五條 物業服務人(rén)包括物業服務企業和其他管理(lǐ)人(rén)。物業服務人(rén)應當遵守下(xià)列規定：

（一(yī)）按照物業服務合同約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化(huà)和經營管理(lǐ)物業服務區域内的業主共有部分(fēn)，維護物業服務區域内的基本秩序，采取合理(lǐ)措施保護業主的人(rén)身(shēn)、财産安全；

（二）接受業主的監督，并及時答(dá)複業主對物業服務情況提出的詢問；對業主、物業使用人(rén)違反管理(lǐ)規約的行爲進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會；

（三）對物業服務區域内違反公共秩序、環境衛生(shēng)、裝飾裝修、消防安全、房(fáng)屋安全、垃圾分(fēn)類、噪聲管理(lǐ)、排水管理(lǐ)、動物飼養、衛生(shēng)防疫等法律、法規的行爲，及時采取合理(lǐ)措施制止、向相關行政管理(lǐ)部門報告并協助處理(lǐ)；

（四）配合業主和相關單位做好(hǎo)(hǎo)供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、新(xīn)能(néng)源充電樁等相關設施設備的安裝、維修、養護和改造工作(zuò)，做好(hǎo)(hǎo)病媒生(shēng)物預防控制；

（五）配合鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處、居民(mín)委員會做好(hǎo)(hǎo)社會治理(lǐ)相關工作(zuò)，配合行政管理(lǐ)部門及其委托單位的監督管理(lǐ)工作(zuò)，接受相關行政管理(lǐ)部門、鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處、居民(mín)委員會的指導和監督；

（六）法律、法規等規定的其他職責。

第六十六條 物業服務人(rén)應當制定安全管理(lǐ)制度，配置必要的安全防範設施及物資，設置安全警示标志，發現有安全隐患的，及時采取措施排除隐患或者向有關專業機構報告；采取必要的安全保障措施，防止從建築物中抛擲物品或者從建築物上(shàng)墜落的物品造成他人(rén)損害等。

發生(shēng)自然災害、公共衛生(shēng)等突發事(shì)件以及火(huǒ)災、供水、排水、供電、供氣等安全事(shì)故時，物業服務人(rén)應當采取應急措施，并及時向相關行政管理(lǐ)部門和專營服務單位報告，協助做好(hǎo)(hǎo)處置工作(zuò)。

物業服務人(rén)應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理(lǐ)措施，積極配合政府及其有關部門、街道辦事(shì)處、居民(mín)委員會、村(cūn)民(mín)委員會等開展應急處置、基層治理(lǐ)等工作(zuò)。市(shì)、區人(rén)民(mín)政府可以給予必要的物資和資金(jīn)支持。

第六十七條 物業服務人(rén)可以将物業服務區域内的秩序維護、清潔衛生(shēng)、園林綠化(huà)、共用部位和共用設施設備的維修養護等專項服務業務委托給專業性服務企業，但(dàn)不得将該區域内的全部物業管理(lǐ)一(yī)并委托給他人(rén)。

電梯、消防設施等涉及人(rén)身(shēn)、财産安全的設施設備，應當委托具有相應資質的專業性服務企業進行維修和養護。

第六十八條 物業服務人(rén)應當建立完善檔案制度，将共用設施設備管理(lǐ)養護記錄、共用部位經營管理(lǐ)、業主清冊、各類合同協議等與業主利益相關的資料進行存檔。

物業服務人(rén)應當按照下(xià)列規定在物業服務區域内公開并及時更新(xīn)有關信息：

（一(yī)）在樓宇的大堂或者入口處張貼物業服務人(rén)名稱、服務電話；

（二）在收費地點張貼企業營業執照、服務事(shì)項、負責人(rén)員、質量要求、收費項目、收費标準和方式；

（三）在電梯内張貼電梯維護保養單位的名稱、聯系電話和應急處置措施等；

（四）在顯著位置張貼消防、安防、供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等共用設施設備安全警示标志、人(rén)民(mín)防空工程标志牌和應急處置聯系電話等；

（五）在顯著位置張貼服務履行情況、維修資金(jīn)使用情況、業主共有部分(fēn)的經營與收益情況；

（六）按照法律、法規等規定以及管理(lǐ)規約的約定，在顯著位置張貼應當向業主公布的其他信息。

第六十九條 物業服務費實行政府指導價和市(shì)場調節價。實行政府指導價的具體範圍根據省有關規定确定。

物業服務費實行政府指導價的，價格行政管理(lǐ)部門應當會同房(fáng)屋行政主管部門根據物業管理(lǐ)服務等級标準等因素，制定公布并定期調整相應的基準價及其浮動幅度。

物業服務費實行市(shì)場調節價的，物業服務行業協會應當在房(fáng)屋行政主管部門的指導、監督下(xià)，根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況，定期發布各類物業服務項目、服務标準及參考價格，供業主和物業服務人(rén)參考。

第七十條 物業服務費可以采取包幹制或者酬金(jīn)制等方式。

物業服務人(rén)應當每年向全體業主公布物業服務費年度預決算(suàn)，每季度公布物業服務費的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務費的年度預決算(suàn)和收支情況提出異議的，物業服務人(rén)應當自收到異議之日起七日内書面答(dá)複。

業主委員會可以聘請專業機構對采取酬金(jīn)制的物業服務費收支情況進行審計，物業服務人(rén)應當予以配合。

第七十一(yī)條 物業服務費标準應當保持相對穩定。因物價變動、職工最低(dī)工資标準調整等原因，物業服務人(rén)需要調整物業服務費标準的，應當遵守下(xià)列規定：

（一(yī)）委托會計師事(shì)務所對上(shàng)一(yī)年度物業項目經營情況進行審計，将審計報告在物業服務區域内顯著位置公示三十日以上(shàng)；

（二）制定調整收費标準的方案，調整方案包括拟調整收費标準的範圍和理(lǐ)由，調整後的收費标準、服務内容和服務标準等事(shì)項，将調整方案在物業服務區域内顯著位置公示三十日以上(shàng)；

（三）調整方案應當由業主共同決定。

物業服務人(rén)違反前款規定的，不得調整物業服務費标準。物業服務人(rén)應當将調整物業服務費标準的事(shì)項和結果及時報告鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處和居民(mín)委員會。

第七十二條 業主應當按照約定按時足額交納物業服務費。物業服務人(rén)已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務爲由拒絕支付物業服務費。

業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人(rén)可以催告其在合理(lǐ)期限内支付；合理(lǐ)期限屆滿仍不支付的，物業服務人(rén)可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人(rén)不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業服務費。

第七十三條 業主轉讓、出租物業或者設立居住權時，應當将管理(lǐ)規約、物業服務費标準等事(shì)項告知受讓人(rén)、承租人(rén)或者居住權人(rén)。轉讓人(rén)、受讓人(rén)、承租人(rén)、居住權人(rén)應當自物業轉讓合同、房(fáng)屋租賃合同或者居住權合同簽訂之日起十五日内，将物業轉讓、出租或者設立居住權情況、受讓人(rén)、承租人(rén)或者居住權人(rén)的聯系方式告知業主委員會和物業服務人(rén)。

業主轉讓物業所有權時，應當與物業服務人(rén)結清物業服務費。業主出租物業或者設立居住權時，應當與承租人(rén)或者居住權人(rén)約定物業服務費的交納責任。

第七十四條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照法律、法規等相關規定承擔物業服務區域内相關管線和設施設備的維修、養護責任。

專營服務單位應當服務到物業服務區域内的最終用戶，并向最終用戶收取費用。專營服務單位不得強制物業服務人(rén)代收費用，不得因物業服務人(rén)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

物業服務人(rén)接受專營服務單位委托代收費用的，可以根據約定向專營服務單位收取勞務費。物業服務人(rén)不得向業主收取手續費、周轉金(jīn)、保證金(jīn)等費用，但(dàn)法律、法規等另有規定的除外。

物業服務人(rén)退出物業服務區域時已代收但(dàn)未向專營服務單位繳清的費用，專營服務單位應當向原物業服務人(rén)追繳，不得因未繳清費用而停止向用戶提供服務。

第七十五條 住宅物業服務區域内已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區道路(lù)和場地等公共照明産生(shēng)的用電量，供電單位應當按照本市(shì)居民(mín)用電收費标準和實際費用直接向業主收取分(fēn)攤電費。

物業服務人(rén)對共用部位、共用設施設備産生(shēng)的水電用量執行分(fēn)攤工作(zuò)的，應當按水電收費周期及時向業主公開公共水電用量、單價、金(jīn)額等情況，按照約定方式向業主合理(lǐ)分(fēn)攤實際費用。沒有約定或者約定不明确的，按照業主專有部分(fēn)面積占專有部分(fēn)總面積的比例分(fēn)攤。

物業服務人(rén)不得将下(xià)列費用列入分(fēn)攤：

（一(yī)）物業服務人(rén)辦公、生(shēng)活的自用水電費用；

（二）物業服務區域内地下(xià)停車場、綠化(huà)養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費用；

（三）物業服務區域内開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用；

（四）利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的水電費用。

業主、業主大會對分(fēn)攤情況提出異議時，供電單位、供水單位或者物業服務人(rén)應當及時答(dá)複。

第七十六條 物業服務合同的内容一(yī)般包括服務事(shì)項、服務質量、服務費用的标準和收取辦法、維修資金(jīn)的使用、服務用房(fáng)的管理(lǐ)和使用、服務期限、服務交接、違約責任等條款。物業服務合同的示範文本由市(shì)房(fáng)屋行政主管部門制定公布。

物業服務費包括電梯、消防設施、監控設施維修費用的，應當在物業服務合同中列明服務的内容、标準，以及相應的維修費用标準。

物業服務合同應當采用書面形式。物業服務人(rén)公開作(zuò)出的有利于業主的服務承諾，爲物業服務合同的組成部分(fēn)。

第七十七條 建設單位依法與物業服務人(rén)訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人(rén)訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

建設單位依法與物業服務人(rén)訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新(xīn)物業服務人(rén)訂立的物業服務合同生(shēng)效的，前期物業服務合同終止。

物業服務人(rén)應當自物業服務合同訂立之日起十五日内在本市(shì)物業管理(lǐ)信息平台填報合同信息。

第七十八條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止的，物業服務人(rén)應當在合同終止之日起十五日内退出物業服務區域，同時向業主委員會、決定自行管理(lǐ)的業主或者其指定的人(rén)移交下(xià)列資料、财物：

（一(yī)）承接查驗時建設單位移交的資料；

（二）業主清冊；

（三）共用部位和共用設施設備；

（四）物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（五）物業服務期間配置的屬于業主所有的固定設施設備；

（六）共有資金(jīn)；

（七）實行酬金(jīn)制的，預收的物業服務資金(jīn)和服務期間的财務資料；

（八）其他應當移交的财物、資料。

物業服務人(rén)不得損壞、隐匿、銷毀本條前款規定的資料、财物，并配合業主大會選聘的新(xīn)物業服務人(rén)做好(hǎo)(hǎo)交接工作(zuò)。

業主委員會、決定自行管理(lǐ)的業主或者其指定的人(rén)應當和業主大會選聘的新(xīn)物業服務人(rén)對共用部位、共用設施設備進行查驗，簽訂物業驗收協議，并向新(xīn)物業服務人(rén)移交本條第一(yī)款規定的資料。

第七十九條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止後，原物業服務人(rén)拒不移交有關資料、财物，或者拒不退出物業服務區域的，業主可以不支付合同終止後的物業服務費。業主委員會、物業管理(lǐ)委員會或者居民(mín)委員會可以向鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處、區房(fáng)屋行政主管部門報告，并向轄區内公安機關請求協助。

原物業服務人(rén)退出物業服務區域後，請求業主支付拖欠的物業服務費的，業主大會選聘的新(xīn)物業服務人(rén)應當給予必要的協助。

第八十條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止後，在業主或者業主大會選聘的新(xīn)物業服務人(rén)或者決定自行管理(lǐ)的業主接管之前，原物業服務人(rén)應當繼續處理(lǐ)物業服務事(shì)項，并可以請求業主支付該期間的物業服務費。

業主大會決定拒絕原物業服務人(rén)繼續提供服務，或者原物業服務人(rén)無法再提供服務的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當會同區房(fáng)屋行政主管部門确定臨時物業服務人(rén)，由臨時物業服務人(rén)提供保安、保潔、共用設施設備運行等基本物業服務。

提供臨時物業服務的，鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處應當将服務内容、服務期限、服務費用等相關内容在物業服務區域内顯著位置公示。臨時物業服務期限一(yī)般不超過六個月(yuè)(yuè)，費用由全體業主承擔。

臨時物業服務期間，居民(mín)委員會應當組織業主共同決定後續的物業管理(lǐ)方式。

第八十一(yī)條 市(shì)房(fáng)屋行政主管部門應當依法建立健全物業服務人(rén)信用管理(lǐ)制度，建立信用檔案，将物業服務信用信息納入公共信用信息管理(lǐ)目錄，實行守信聯合激勵和失信聯合懲戒措施。

第八十二條 業主自行管理(lǐ)本物業服務區域的，自行管理(lǐ)的執行機構、管理(lǐ)方案、收費标準、管理(lǐ)期限等應當經業主大會表決同意。業主委員會應當自業主大會決定自行管理(lǐ)之日起三十日内向鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處備案。備案時應當提交業主大會表決結果、業主大會決定和自行管理(lǐ)方案。

業主大會、業主委員會應當依法實施管理(lǐ)和經營，承擔安全生(shēng)産、消防安全、經營管理(lǐ)等相關責任，接受鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處和相關行政管理(lǐ)部門的指導和監督。

業主自行管理(lǐ)物業服務區域的具體辦法，由市(shì)房(fáng)屋行政主管部門制定公布。

 

第六章物業的使用和維護

 

第八十三條 物業服務區域内按照規劃建設的共用部位、共用設施，任何單位和個人(rén)不得擅自改變其用途。

确需改變共用部位、共用設施用途的，應當提請業主大會討(tǎo)論決定同意後，由業主、業主委員會或者物業服務人(rén)依法辦理(lǐ)有關手續。

維修、更新(xīn)共用部位、共用設施設備的，相關業主、物業使用人(rén)應當予以配合。因相關業主、物業使用人(rén)阻撓維修、更新(xīn)，造成其他業主、物業使用人(rén)财産損失的，責任人(rén)應當予以賠償。

因共用部位、共用設施設備維修、更新(xīn)等原因，造成房(fáng)屋、設施設備等損害的，責任人(rén)應當予以恢複原狀或者賠償。

第八十四條 任何單位、個人(rén)不得擅自挖掘物業服務區域内的道路(lù)、綠地、其他場地，損害業主的共同利益。

因維修、養護或者公共利益，業主、物業使用人(rén)、相關單位确需臨時挖掘道路(lù)、綠地、其他場地的，應當征得業主委員會和物業服務人(rén)的同意，并與物業服務人(rén)協商(shāng)确定施工方案，接受物業服務人(rén)現場檢查。物業服務人(rén)确需臨時挖掘道路(lù)、綠地、其他場地的，應當征得業主委員會的同意。

物業服務人(rén)應當向全體業主及時公告施工方案和施工期限。業主、物業使用人(rén)、相關單位、物業服務人(rén)應當将臨時挖掘的道路(lù)、綠地、其他場地以及臨時遷移的共用設施設備，在約定期限内恢複原狀。

第八十五條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務人(rén)的同意後，依法辦理(lǐ)有關手續。

利用物業服務區域内業主共有的道路(lù)或者其他場地設置臨時停車場的，機動車停放(fàng)服務收費标準應當經本條例第二十二條規定比例的業主同意。

第八十六條 相關單位和個人(rén)應當維護物業服務區域内建築物安全，保護共用部位、共用設施設備，維護良好(hǎo)(hǎo)的秩序和環境，不得有下(xià)列行爲：

（一(yī)）損壞或者擅自變動房(fáng)屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律、法規等規定以及管理(lǐ)規約，擅自改變房(fáng)屋用途，将住宅改變爲經營性用房(fáng)；

（三）将沒有防水要求的房(fáng)間或者陽台改爲衛生(shēng)間、廚房(fáng)，或者将衛生(shēng)間改在下(xià)層住戶的卧室、起居室、客廳、書房(fáng)和廚房(fáng)的上(shàng)方；

（四）破壞或者擅自改變房(fáng)屋外立面；

（五）違法搭建建築物、構築物；

（六）損壞或者擅自占用、改建共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）存放(fàng)不符合安全标準的易燃、易爆、劇毒、放(fàng)射性等危險性物品，存放(fàng)、鋪設超負荷物品；

（十）損壞或者擅自停用公共消防設施和器(qì)材，妨礙公共疏散通道、消防車通道暢通，堵塞安全出口；

（十一(yī)）亂丢垃圾、未分(fēn)類排放(fàng)生(shēng)活垃圾或者從建築物中抛擲物品；

（十二）發出超過規定标準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十三）違反法律、法規等規定飼養動物；

（十四）擅自變動排水設施、雨污混接、污水直排等違法排水行爲；

（十五）法律、法規等規定和管理(lǐ)規約禁止的其他行爲。

有本條第一(yī)款行爲之一(yī)的，物業服務人(rén)、業主委員會有權依照法律、法規等規定以及管理(lǐ)規約、物業服務合同，要求行爲人(rén)停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失；勸阻、制止無效的，物業服務人(rén)、業主委員會應當及時報告相關行政管理(lǐ)部門。相關行政管理(lǐ)部門應當依法及時處理(lǐ)，相關業主和物業使用人(rén)應當積極配合。

本條第一(yī)款行爲侵害業主、物業使用人(rén)合法權益的，業主、物業使用人(rén)可以依法提起訴訟。業主委員會可以依據管理(lǐ)規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行爲提起訴訟。

第八十七條 物業服務區域内業主、物業使用人(rén)對房(fáng)屋室内進行裝飾裝修的，應當在裝飾裝修工程開工前告知物業服務人(rén)，并提供下(xià)列資料：

（一(yī)）業主、物業使用人(rén)身(shēn)份證件，不動産權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證；

（二）物業使用人(rén)申請裝飾裝修的，需提交業主同意裝飾裝修的文書；

（三）裝飾裝修方案；變動建築主體或者承重結構的，以及超過設計标準或者規範增加樓面荷載的，裝飾裝修方案應當包括原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；涉及排水管道變動的，裝飾裝修方案應當包括排水管道變動、接駁的設計圖紙；

（四）依法需要取得施工許可的建設工程，應當按照規定提交消防設計意見書或者滿足施工需要的消防設計圖紙及技術資料。

業主、物業使用人(rén)提交的裝飾裝修方案、設計方案違反法律、法規等規定以及管理(lǐ)規約的約定，或者未取得相關行政管理(lǐ)部門批準文件的，物業服務人(rén)應當告知其修改相應方案、取得相關批準文件後施工。

第八十八條 業主、物業使用人(rén)和裝飾裝修企業，應當與物業服務人(rén)簽訂裝飾裝修服務協議，對裝飾裝修工程實施内容、實施期限、施工時間、垃圾清運處置、設施設備安裝要求、違約責任等事(shì)項進行約定。物業服務人(rén)應當将施工時間和期限告知相鄰業主，爲裝飾裝修材料的搬運和裝飾裝修廢棄物的處置提供明确指引。

裝飾裝修期間，業主、物業使用人(rén)或者裝飾裝修企業應當配合物業服務人(rén)對裝飾裝修現場進行檢查。物業服務人(rén)發現有違反裝飾裝修服務協議或者違反法律、法規等規定以及管理(lǐ)規約行爲的，應當及時予以勸阻、制止，已造成事(shì)實後果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理(lǐ)。

裝飾裝修造成共用部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人(rén)、裝飾裝修企業應當及時修複。造成損失的，責任人(rén)應當依法承擔賠償責任。

第八十九條 物業服務人(rén)及其工作(zuò)人(rén)員在裝飾裝修活動中不得有下(xià)列行爲：

（一(yī)）指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；

（二）索取不正當利益；

（三）無正當理(lǐ)由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工；

（四）無正當理(lǐ)由阻止裝飾裝修企業人(rén)員和材料進出物業服務區域；

（五）法律、法規等規定的其他禁止性行爲。

第九十條 因房(fáng)屋建設質量問題出現滲水，房(fáng)屋保修期限未屆滿的，建設單位應當及時維修。

房(fáng)屋保修期限屆滿後出現滲水影響相鄰房(fáng)屋的，責任人(rén)應當及時維修，依法承擔賠償責任。責任人(rén)不履行維修義務的，管理(lǐ)規約或者物業服務合同可以約定由物業服務人(rén)維修，所需費用由責任人(rén)承擔。因共用設施設備損壞造成滲水的，物業服務人(rén)應當及時維修，所需費用在維修資金(jīn)或者共有資金(jīn)中列支。

物業服務人(rén)、業主委員會、物業管理(lǐ)委員會和居民(mín)委員會應當爲業主處理(lǐ)滲水糾紛提供協助。

第九十一(yī)條 建築物及其附屬設施的維修資金(jīn)屬于業主共有，經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分(fēn)的維修、更新(xīn)和改造。維修資金(jīn)的籌集、使用情況應當定期公布。任何單位、個人(rén)不得挪用、侵占維修資金(jīn)。

業主應當按照所擁有物業的建築面積交存維修資金(jīn)。業主拒不交納維修資金(jīn)的，業主委員會應當督促其限期交納。業主經催告後仍不交納的，經業主大會決定，業主委員會可以依法向人(rén)民(mín)法院提起訴訟。

建設單位應當在物業所有權首次登記前，将首期維修資金(jīn)存入房(fáng)屋行政主管部門開立的維修資金(jīn)專戶。建設單位可以憑已交存的首期維修資金(jīn)憑證，向物業買受人(rén)收回其代交的維修資金(jīn)。

市(shì)房(fáng)屋行政主管部門應當根據有關規定制定和公布本市(shì)首期維修資金(jīn)每平方米建築面積交存數額，并适時調整。

第九十二條 維修資金(jīn)應當實行專戶存儲，以物業服務區域爲單位設賬，按照幢、房(fáng)屋戶門号分(fēn)級設分(fēn)戶賬。未劃定物業服務區域的，以幢爲單位設賬，按照房(fáng)屋戶門号設分(fēn)戶賬。

維修資金(jīn)的管理(lǐ)單位由業主大會決定，業主大會未決定的，由市(shì)房(fáng)屋行政主管部門代爲管理(lǐ)。

第九十三條 共用部位、共用設施設備維修、更新(xīn)、改造的費用，有維修資金(jīn)的，由共有該共用部位、共用設施設備的業主從維修資金(jīn)中列支；沒有維修資金(jīn)或者維修資金(jīn)餘額不足的，由共有該共用部位、共用設施設備的業主分(fēn)攤。

共用部位、共用設施設備的維修、更新(xīn)、改造的費用分(fēn)攤，可以約定以戶爲單位平均分(fēn)攤。沒有約定或者約定不明确的，由共有該物業的業主按照專有部分(fēn)面積占專有部分(fēn)總面積的比例分(fēn)攤。

緊急情況下(xià)需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金(jīn)。

維修資金(jīn)交存、管理(lǐ)、使用的具體辦法由市(shì)房(fáng)屋行政主管部門制定公布。

第九十四條 物業服務區域内依法屬于全體業主所有的共有資金(jīn)包括：

（一(yī)）利用共用部位、共用設施設備經營産生(shēng)的收入，在扣除合理(lǐ)成本之後所得收益；

（二）管理(lǐ)規約、業主大會議事(shì)規則約定或者業主大會決定由全體業主共同分(fēn)攤繳交的費用；

（三）共用部位被依法征收的補償費；

（四）共有資金(jīn)産生(shēng)的孳息；

（五）其他合法收入。

第九十五條 共有資金(jīn)的管理(lǐ)單位和财務管理(lǐ)制度，由業主共同決定。

一(yī)個物業服務區域應當開立一(yī)個共有資金(jīn)賬戶，賬戶開戶單位是共有資金(jīn)管理(lǐ)單位，不得以個人(rén)名義開立共有資金(jīn)賬戶。

共有資金(jīn)管理(lǐ)單位應當将全部共有資金(jīn)存入其開立的共有資金(jīn)賬戶。業主大會決定新(xīn)共有資金(jīn)管理(lǐ)單位的，原共有資金(jīn)管理(lǐ)單位應當自業主大會決定生(shēng)效之日起三十日内，将所有共有資金(jīn)轉入新(xīn)共有資金(jīn)管理(lǐ)單位開立的共有資金(jīn)賬戶。

共有資金(jīn)管理(lǐ)單位應當按照《中華人(rén)民(mín)共和國會計法》等相關規定和共有資金(jīn)财務管理(lǐ)制度，設置會計賬戶，進行會計核算(suàn)，制作(zuò)并妥善保管會計憑證、會計賬薄、财務會計報告等會計資料。共有資金(jīn)管理(lǐ)單位不得僞造、變造、隐匿、故意銷毀共有資金(jīn)的會計資料。

第九十六條 共有資金(jīn)用于物業管理(lǐ)的下(xià)列支出：

（一(yī)）補充維修資金(jīn)；

（二）共用部位、共用設施設備的維修養護費用和專項财産保險，但(dàn)物業服務合同另有約定的除外；

（三）業主委員會的辦公經費，業主委員會委員的補貼，業主委員會專職工作(zuò)人(rén)員的薪酬，召開業主大會會議所需費用；

（四）對共有資金(jīn)的審計費用；

（五）業主共同決定用于物業管理(lǐ)的其他費用。

物業服務合同或者管理(lǐ)規約可以約定共有資金(jīn)的用途。共有資金(jīn)管理(lǐ)單位可以制定共有資金(jīn)使用規則或者年度使用計劃，經業主大會決定後使用共有資金(jīn)。

未經業主共同決定，不得使用共有資金(jīn)。任何單位和個人(rén)不得挪用、侵占共有資金(jīn)。

第九十七條 共有資金(jīn)管理(lǐ)單位應當向業主每季度公開共有資金(jīn)的收支情況。業主、業主委員會、物業管理(lǐ)委員會或者居民(mín)委員會對共有資金(jīn)收支情況提出異議的，共有資金(jīn)管理(lǐ)單位應當自收到異議之日起七日内書面答(dá)複。

業主委員會、物業管理(lǐ)委員會或者居民(mín)委員會可以聘請專業機構對共有資金(jīn)的收支情況進行審計，共有資金(jīn)管理(lǐ)單位應當依法配合。

共有資金(jīn)管理(lǐ)、使用的具體辦法由市(shì)房(fáng)屋行政主管部門制定公布。

 

第七章法律責任

 

第九十八條 房(fáng)屋行政主管部門及其工作(zuò)人(rén)員有下(xià)列行爲之一(yī)的，由上(shàng)級主管機關或者監察機關責令改正，對部門給予通報批評，對直接負責的主管人(rén)員和其他直接責任人(rén)員依法給予處分(fēn)：

（一(yī)）違反本條例第十三條和第十四條規定，未按照規定劃定、調整物業服務區域；

（二）違反本條例第二十三條第三款規定，未按照規定制定公布管理(lǐ)規約和業主大會議事(shì)規則的示範文本；

（三）違反本條例第二十六條第二款規定，未按照規定提供業主清冊等文件資料；

（四）違反本條例第三十一(yī)條規定，未按照規定建立完善本市(shì)業主決策電子(zǐ)投票(piào)系統以及電子(zǐ)投票(piào)數據庫，或者未按照規定制定電子(zǐ)投票(piào)的具體規則；

（五）違反本條例第五十四條第三款規定，未按照規定制定前期物業服務招标投标管理(lǐ)的具體辦法；

（六）違反本條例第七十六條第一(yī)款規定，未按照規定制定物業服務合同示範文本；

（七）違反本條例第八十二條第三款規定，未按照規定制定業主自行管理(lǐ)物業服務區域的具體辦法；

（八）違反本條例第九十三條第四款和第九十七條第三款規定，未按照規定制定維修資金(jīn)、共有資金(jīn)的具體辦法；

（九）其他違反本條例規定的行爲。

第九十九條 鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處、其他行政管理(lǐ)部門及其工作(zuò)人(rén)員違反本條例規定，不依法履行職責的，由上(shàng)級主管機關或者監察機關責令改正，對部門給予通報批評，對直接負責的主管人(rén)員和其他直接責任人(rén)員依法給予處分(fēn)。

居民(mín)委員會中從事(shì)管理(lǐ)的人(rén)員違反本條例規定，不依法履行職責的，由監察機關依法給予處分(fēn)。

第一(yī)百條 違反本條例第三十九條第一(yī)款、第四款和第八十二條第一(yī)款規定，業主委員會逾期未備案或者逾期未辦理(lǐ)變更備案的，由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處責令限期報送備案，并通告全體業主；隐瞞有關情況或者提供虛假資料報送備案的，由鎮人(rén)民(mín)政府、街道辦事(shì)處責令限期提供真實資料，并通告全體業主。

違反本條例第五十四條第二款、第六十條第一(yī)款和第七十七條第三款規定，建設單位、物業服務人(rén)未按照規定在本市(shì)物業管理(lǐ)信息平台填報、更新(xīn)相關資料的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正；逾期未改的，處以二千元以上(shàng)五千元以下(xià)罰款；隐瞞有關情況或者填報虛假資料的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期填報真實資料，給予警告，可以并處五千元以上(shàng)一(yī)萬元以下(xià)罰款。

第一(yī)百零一(yī)條 違反本條例第四十二條規定，業主委員會委員、候補委員或者專職工作(zuò)人(rén)員有下(xià)列行爲之一(yī)的，由相關行政主管部門按照下(xià)列規定處罰：

（一(yī)）有本條例第四十二條第一(yī)款第一(yī)項、第二項、第三項、第五項、第六項和第八項規定行爲的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期未改的，處以一(yī)千元以上(shàng)三千元以下(xià)罰款；情節嚴重的，處以三千元以上(shàng)一(yī)萬元以下(xià)罰款；給他人(rén)造成損害的，依法承擔賠償責任；

（二）有本條例第四十二條第一(yī)款第七項規定行爲的，由财政行政管理(lǐ)部門依照《中華人(rén)民(mín)共和國會計法》有關規定予以處罰。

第一(yī)百零二條 違反本條例第十六條規定，建設單位未按照規定配置物業服務用房(fáng)的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上(shàng)五十萬元以下(xià)罰款。

違反本條例第五十四條第一(yī)款規定，建設單位未按照規定選聘前期物業服務企業的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處二萬元以上(shàng)十萬元以下(xià)罰款。

違反本條例第五十八條規定，建設單位未按照規定移交有關資料的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，處以一(yī)萬元以上(shàng)十萬元以下(xià)罰款。

違反本條例第六十四條第二款規定，建設單位未公開物業服務區域的建設工程總平面圖，或者未按照規定在圖上(shàng)标明相關信息的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正；逾期未改的，處以一(yī)萬元以上(shàng)十萬元以下(xià)罰款。

第一(yī)百零三條 違反本條例第六十七條第一(yī)款規定，物業服務人(rén)将一(yī)個物業服務區域内的全部物業管理(lǐ)一(yī)并委托給他人(rén)的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正，處以委托合同價款百分(fēn)之三十以上(shàng)百分(fēn)之五十以下(xià)罰款。委托所得收益，用于物業服務區域内物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分(fēn)按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

違反本條例第七十條第二款和第三款規定，物業服務人(rén)未依法公布物業服務費的收支情況、未按時書面答(dá)複異議或者不配合審計的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正；逾期未改的，處以一(yī)萬元以上(shàng)十萬元以下(xià)罰款。

第一(yī)百零四條 違反本條例第七十八條規定，物業服務人(rén)有下(xià)列行爲之一(yī)的，由區房(fáng)屋行政主管部門按照下(xià)列規定處罰，并依法納入本市(shì)公共信用信息管理(lǐ)系統：

（一(yī)）未按照規定退出物業服務區域的，責令限期退出；逾期拒不退出的，處以五萬元以上(shàng)十五萬元以下(xià)罰款；

（二）未按照規定移交有關資料、财物的，責令限期改正；逾期仍不移交有關資料、财物的，予以通報，處以一(yī)萬元以上(shàng)十萬元以下(xià)罰款；

（三）損壞、隐匿、銷毀屬于全體業主的資料、财物的，處以五萬元以上(shàng)二十萬元以下(xià)罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一(yī)百零五條 違反本條例第八十三條第一(yī)款、第八十四條第一(yī)款、第八十五條規定，擅自改變共用部位、共用設施用途，擅自挖掘道路(lù)、綠地、其他場地，或者擅自利用共用部位、共用設施設備經營的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正，給予警告，對個人(rén)處以一(yī)千元以上(shàng)一(yī)萬元以下(xià)罰款，對單位處以五萬元以上(shàng)二十萬元以下(xià)罰款。所得收益，用于物業服務區域内共有部分(fēn)的維修、養護，剩餘部分(fēn)按照業主大會的決定使用。

第一(yī)百零六條 違反本條例第八十六條第一(yī)款規定，單位或者個人(rén)有下(xià)列行爲之一(yī)的，由相關行政管理(lǐ)部門按照下(xià)列規定處罰：

（一(yī)）有本條例第八十六條第一(yī)款第一(yī)項規定行爲的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正，處以五萬元以上(shàng)十萬元以下(xià)罰款；

（二）有本條例第八十六條第一(yī)款第二項和第五項規定行爲的，由城市(shì)管理(lǐ)綜合執法部門依照有關法律法規的規定查處；

（三）有本條例第八十六條第一(yī)款第三項規定行爲的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期拆除，并對業主、物業使用人(rén)處以一(yī)千元以上(shàng)五千元以下(xià)罰款，對裝飾裝修企業處以五千元以上(shàng)五萬元以下(xià)罰款；

（四）有本條例第八十六條第一(yī)款第四項規定行爲的，由區城市(shì)管理(lǐ)綜合執法部門責令限期改正，恢複原狀；逾期未改的，對個人(rén)處以一(yī)萬元以下(xià)罰款；對單位處以十萬元以下(xià)罰款；

（五）有本條例第八十六條第一(yī)款第六項和第七項規定行爲的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正，恢複原狀，給予警告；對個人(rén)可以處以一(yī)萬元以下(xià)罰款；對單位可以處以二十萬元以下(xià)罰款；

（六）有本條例第八十六條第一(yī)款第八項至第十四項規定行爲的，由相關行政管理(lǐ)部門依法查處。

第一(yī)百零七條 違反本條例第八十九條規定，物業服務人(rén)或者其工作(zuò)人(rén)員有下(xià)列行爲之一(yī)，由區房(fáng)屋行政主管部門按照下(xià)列規定處罰；給業主、物業使用人(rén)、裝飾裝修企業造成損害的，依法承擔賠償責任：

（一(yī)）有本條例第八十九條第一(yī)項和第二項規定行爲的，責令限期改正，沒收違法所得，并處五萬元以上(shàng)十五萬元以下(xià)罰款；

（二）有本條例第八十九條第三項和第四項規定行爲的，責令限期改正；逾期未改的，處以二萬元以上(shàng)五萬元以下(xià)罰款。

第一(yī)百零八條 違反本條例第九十五條第二款和第三款、第九十六條第三款、第九十七條第一(yī)款和第二款規定，未按照規定開立共有資金(jīn)賬戶或者存放(fàng)共有資金(jīn)，未經業主共同決定擅自使用共有資金(jīn)，未按照規定公開共有資金(jīn)收支情況，未按照規定答(dá)複異議，或者未依法配合審計的，由區房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期未改的，處以十五萬元以上(shàng)三十萬元以下(xià)罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。對業主委員會的罰款由直接負責的業主委員會委員分(fēn)攤。

違反本條例第九十五條第四款規定，單位或者個人(rén)未按照規定設置共有資金(jīn)會計帳戶，未按照規定保管共有資金(jīn)會計資料，或者僞造、變造、隐匿、故意銷毀共有資金(jīn)會計資料的，依照《中華人(rén)民(mín)共和國會計法》相關規定予以處罰。

違反本條例第九十一(yī)條第一(yī)款、第九十六條第三款規定，單位或者個人(rén)挪用、侵占維修資金(jīn)或者共有資金(jīn)的，由區房(fáng)屋行政主管部門給予警告，沒收違法所得，并處挪用、侵占數額二倍以下(xià)罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事(shì)責任。

 第八章附則

 第一(yī)百零九條 本條例中下(xià)列用語的含義是指：

（一(yī)）專有部分(fēn)，是指具有構造上(shàng)、利用上(shàng)的獨立性，能(néng)夠明确區分(fēn)、可以排他使用并且能(néng)夠登記成爲特定業主所有權的房(fáng)屋以及車位、攤位等特定空間；

（二）共用部位，是指根據法律、法規和房(fáng)屋買賣合同，屬于業主共有的部位，一(yī)般包括建築物的基礎、承重結構（包括内外承重牆體、柱、梁、樓闆等）、外牆、屋頂等基本結構部分(fēn)，通道、樓梯、大堂等公共通行部分(fēn)，電梯井、架空層、避難層、設備層或者設備間等結構部分(fēn)，綠地、道路(lù)、公共場所、物業服務用房(fáng)等；

（三）共用設施設備，是指根據法律、法規和房(fáng)屋買賣合同，屬于業主共有的附屬設施設備，一(yī)般包括電梯設備、共用供排水設施（包括建築區劃内共用的管道、管渠、出戶管、接戶井、接駁井、檢查井、水質檢測井、雨水口、泵房(fáng)、水箱、加壓水泵、閘門井、雨水徑流控制設施、隔油池、沉澱池等供排水設施設備）、公共照明設施（包括照明供電線路(lù)、路(lù)燈）、安防設施、消防設施、通信設施（包括通信線路(lù)、通信管道、通信暗管）、避雷設施、環境衛生(shēng)設施、燃氣管道、溝渠、池、井、信報箱、宣傳欄等；

（四）物業服務用房(fáng)，是指用于辦公、值班、保衛的房(fáng)屋；

（五）共用設施設備用房(fáng)，是指用于安放(fàng)供水、排水、供電、消防、通信、網絡等設施設備的房(fáng)屋；

（六）包幹制，是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式；

（七）酬金(jīn)制，是指在預收的物業服務資金(jīn)中按約定比例或者約定數額提取酬金(jīn)支付給物業服務企業，其餘全部用于物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第一(yī)百一(yī)十條 本條例自2021年1月(yuè)(yuè)1日起施行。