第一(yī)條 爲了(le)加強城市(shì)新(xīn)建住宅小區的管理(lǐ),提高城市(shì)新(xīn)建住宅小區的整體 管理(lǐ)水平,爲居民(mín)創造整潔、文明、安全、生(shēng)活方便的居住環境.制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城市(shì),是指國家按行政建制設立的直轄市(shì)、市(shì)、鎮。本 辦法所稱新(xīn)建住宅小區,是指達到一(yī)定規模,基礎設施配套比較齊全的新(xīn)建住宅小區(含居住小區、住宅組團,以下(xià)簡稱住宅小區)。本辦法所稱住宅小區管理(lǐ)(以下(xià)簡稱小區管理(lǐ)),是指對住宅小區内的房(fáng)屋建築及其設備、市(shì)政公用設施、綠化(huà)、衛生(shēng)、交通、治安和環境容貌等管理(lǐ)項目進行維護、修繕和整治。
第三條 房(fáng)地産行政主管部門負責小區管理(lǐ)的歸口管理(lǐ)工作(zuò);市(shì)政、綠化(huà)、衛生(shēng)、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人(rén)民(mín)政府按職責分(fēn)工,負責小區管理(lǐ)中有關工作(zuò)的監督與指導。
第四條 住宅小區應當逐步推行社會化(huà)、專業化(huà)的管理(lǐ)模式。由物業管理(lǐ)公司統一(yī)實施專業化(huà)管理(lǐ)。
第五條 房(fáng)地産開發企業在出售住宅小區房(fáng)屋前,應當選聘物業管理(lǐ)公司承擔住宅小區的管理(lǐ),并與其簽訂物業管理(lǐ)合同。住宅小區在物業管理(lǐ)公司負責管理(lǐ)前,由房(fáng)地産開發企業負責管理(lǐ)。
第六條 住宅小區應當成立住宅小區管理(lǐ)委員會(以下(xià)簡稱管委會)。管委會是在房(fáng)地産行政主管部門指導下(xià),由住宅小區内房(fáng)地産産權人(rén)和使用人(rén)選舉的代表組成,代表和維護住宅小區内房(fáng)地産産權人(rén)和使用人(rén)的合法權益。
第七條 管委會的權利:
(一(yī))制定省委會章程,代表住宅小區内的産權人(rén)、使用人(rén),維護房(fáng)地産産權人(rén)和使用人(rén)的合法權利;
(二)決定選聘或續聘物業管理(lǐ)公司;
(三)審議物業管理(lǐ)公司制訂的年度管理(lǐ)計劃和小區管理(lǐ)服務的重大措施;
(四)檢查、監督各項管理(lǐ)工作(zuò)的實施及規章制度的執行。
管委會的義務:
(一(yī))根據房(fáng)地産産權人(rén)和使用人(rén)的意見和要求,對物業管理(lǐ)公司的管理(lǐ)工作(zuò)進行檢查和監督;
(二)協助物業管理(lǐ)公司落實各項管理(lǐ)工作(zuò);
(三)接受住宅小區内房(fáng)地産産權人(rén)和使用人(rén)的監督;
(四)接受房(fáng)地産行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人(rén)民(mín)政府的監督指導。
第八條 物業管理(lǐ)公司的權利:
(一(yī))物業管理(lǐ)公司應當根據有關法規,結合實際情況,制定小區管理(lǐ)辦法;
(二)依照物業管理(lǐ)合同和管理(lǐ)辦法對住宅小區實施管理(lǐ);
(三)依照物業管理(lǐ)合同和有關規定收取管理(lǐ)費用;
(四)有權制止違反規章制度的行爲;
(五)有權要求管委會協助管理(lǐ);
(六)有權選聘專營公司(如(rú)清潔公司、保安公司等)承擔專項管理(lǐ)業務;
(七)可以實行多種經營,以其收益補充小區管理(lǐ)經費。
物業管理(lǐ)公司的義務:
(一(yī))履行物業管理(lǐ)合同,依法經營;
(二)接受管委會和住宅小區内居民(mín)的監督;
(三)重大的管理(lǐ)措施應當提交管委會審議,并經管委會認可;
(四)接受房(fáng)地産行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人(rén)民(mín)政府的監督指導。
物業管理(lǐ)公司需向工商(shāng)行政管理(lǐ)部門申請注冊登記,領取營業執照後,方可開業。
第九條 物業管理(lǐ)公司可享受國家對第三産業的優惠政策。
第十條 物業管理(lǐ)合同應當明确:
(一(yī))管理(lǐ)項目;
(二)管理(lǐ)内容;
(三)管理(lǐ)費用;
(四)雙方權利和義務;
(五)合同期限;
(六)違約責任;
(七)其他。
第十一(yī)條 物業管理(lǐ)合同和小區管理(lǐ)辦法,應報房(fáng)地産行政主管部門備案。
第十二條 房(fáng)地産開發企業在辦理(lǐ)售房(fáng)手續時,應在買賣合同中對房(fáng)地産産權人(rén) 有承諾遵守小區管理(lǐ)辦法的約定。房(fáng)地産産權人(rén)與使用人(rén)分(fēn)離時,應在租賃合同中對使用人(rén)有承諾遵守小區管理(lǐ)辦法的約定。
第十三條 住宅小區内的房(fáng)地産産權人(rén)和使用人(rén),應當遵守小區管理(lǐ)辦法,按規定交納管理(lǐ)費用,不得妨礙、困擾管理(lǐ)人(rén)員履行職責,并有權參與和監督住宅小區的管理(lǐ)。
第十四條 房(fáng)地産産權人(rén)和使用人(rén)違反本辦法規定,有下(xià)列行爲之一(yī)的,由物業管理(lǐ)公司予以制止、批評教育、責令恢複原狀、賠償損失。
(一(yī))擅自改變小區内土(tǔ)地用途的;
(二)擅自改變房(fáng)屋、配套設施的用途、結構、外觀,毀損設施、設備,危及房(fáng)屋安全的;
(三)私搭亂建,亂停亂放(fàng)車輛,在房(fáng)屋共用部位亂堆亂放(fàng),随意占用、破壞綠化(huà)、污染環境、影響住宅小區景觀,噪聲擾民(mín)的;
(四)不照章交納各種費用的。
第十五條 物業管理(lǐ)公司違反本辦法規定,有下(xià)列行爲之一(yī)的,房(fáng)地産産權人(rén)和使用人(rén)有權投訴;管委會有權制止,并要求其限期改正;房(fáng)地産行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失,并可處以罰款。
(一(yī))房(fáng)屋及公用設施、設備修繕不及時的;
(二)管理(lǐ)制度不健全,管理(lǐ)混亂的;
(三)擅自擴大收費範圍,提高收費際準的;
(四)私搭亂建,改變房(fáng)地産和公用設施用途的;
(五)不履行物業管理(lǐ)合同及管理(lǐ)辦法規定義務的。
第十六條 本辦法生(shēng)效前,未按本辦法實施管理(lǐ)的住宅小區可參照本辦法執行。
第十七條 各省、自治區、直轄市(shì)人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門可根據本辦法制定實施細則。